Erfdienstbaarheid en ontnemen van zon/daglicht in bestaande woning en op terras.
Ik heb een twee onder 1 kap woning. Aan de achterzijde hebben we een terras en schuifpui naar de tuin. Hier hebben we overdag gezien de ligging op het noorden slechts een paar uur zon. Vanaf 11 uur is de zon helemaal verdwenen van het terras.
Nu wil onze buurman zijn huis aan de achterkant met 2.5 m uitbouwen. Zowel de beneden verdieping als de bovenverdieping. Dus 4 meter hoog. Dit is tussen de zon en ons terras. Hij zal direct op de scheiding bouwen.
in de koopakte van de huizen is de volgende erfdienstbaarheid opgenomen:
"erfdienstbaarheid van licht: inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienende erf om te dulden dat aan en in de op het heersende erf te realiseren opstallen op kortere afstand van de grens van het dienende erg dan in de wet is toegestaan, blakons, ramen en lichten aanwezig zijn, zonder dat hiervoor één van in de wet genoemde beperkingen geldt:"
Hij mag dus op of direct naast de erfgrens bouwen maar mag hij ook ons beroven van daglicht op het terras en via de schuifpui?
Wie kan hier een "licht"op laten schijnen?
Heeft de buurman al een vergunning gekregen of is de uitbouw vergunningvrij.Daar kun je bij de gemeente naar informeren en lees ook:
http://www.vergunningsvrijbouwen.com/aanbouw/aanbouw-dieper-dan-25-meter/
Die erfdienstbaarheid gaat, zoals ik het lees niet over het bouwen op de erfgrens, maar over de afstand van de erfgrens t.o.v de ramen, balkons. en lichten. Normaal is dat 2 meter uit de erfgrens. Nu mag hij een balkon of raam op de erfgrens hebben.
Het ontnemen van licht, is een ander verhaal.Dat volgt niet uit de erfdienstbaarheid.
Je zou eens een gespecialiseerde advocaat hierover moeten raadplegen,
Die erfdienstbaarheid is de toestemming die ingeschreven is bij het kadaster.
Het gaat om artikel 50 van boek 5 van het burgerlijk wetboek:
Artikel 50
-
1Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
- http://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/2018-01-01
Lees eens hier: https://rijdenderechter.kro-ncrv.nl/forum/onderhoud-riolering-verbouwing/ontneming-lichtinval-onrechtmatige-hinder
Er zijn meerdere vergelijkbare situaties bij/op de site van de Rijdende Rechter te vinden. Jaren geleden heeft de Rijdende Rechter zelfs vanwege een dispuut over daglicht/zon experts ingeschakeld die een zon-schaduw berekening voor de toen bedoelde kwestie deden. Ook daarvoor zijn er experts.
Vraag eventueel uw rechtbijstandsverzekering als u die heeft, vraag uw gemeente om advies, en als u lid bent van de Vereniging Eigen Huis kunt u daar ook terecht voor juridisch advies, of, in het ergste geval de Rijdende Rechter om advies vragen.. Zoek ook uit of er vergunning voor verleend moet worden en of die aangevraagd is/wordt, denk dan aan de bezwaartermijn.
Bedenk wel wat de verstandhouding met uw buren u waard is voor een paar uurtjes zon/daglicht op het noorden in de vroege ochtend en of u niet beter zelf aan de voorkant van uw huis e.e.a. zo kunt inrichten dat u daar een prettig terras met zon heeft. Met 2 onder 1 kap kun je het mekaar knap lastig maken als de verstandhouding niet goed is, dus dat uw buren het voor u erg onprettig kunnen maken.
Buiten de box moeten gaan denken ...
Mijn waarneming en mijn aanbeveling:
In mijn buurt is precies deze situatie gerealiseerd, waarbij de hierdoor ontstane licht-dode hoek een ware ramp is en er tevens tegen een 'enorme blinde-muur' aangekeken moet worden. Over de (noodzakelijke plaatselijke) vergunningen in dit paralelle geval weet ik echter niets en is verder ook niet relevant.
Wanneer u hiertegen (uiteindelijk) niets kunt ondernemen zou ik, als mogeljk plan-B, overleggen om (misschien zelfs sàmen met de buren), eenzelfde uitbouw aan uw eigen huis te realiseren, vooropgezet, u ziet het ook als een verbetering en vooral als een investering, want ... zo'n éénzijdige uitbouw reduceert straks niet alleen uw eigen woonkwaliteit voor altijd, maar tevens de verkoopwaarde van uw huis drastisch. Zie het dus eerder als een 'belegging' om genoemde redenen, zèlfs wanneer u hiervoor een (extre) lening moet afsluiten. Is hiervoor weinig financiële ruimte, kunt u nog overleggen, tenminste de begane grond op een later tijdstip te laten aansluiten met de uitbouw van de buren en met glas of lichtkoepels te werken (wintertuin-constructie met verwarming). Uw zonnige terras kunt u beter achterin in de tuin aanleggen. De huidige schuifpui kunt u her-gebruiken en bij een lichte gelijkvloerse bouwwijze hoeft u geen extra fundatie aan te leggen.
... overigens komen die 2,5 diepte voor een uitbouw aan de achterkant vaker voor om zonder vergunning te mogen aanbouwen. Die twee meter per verdieping in uw vraag zullen eerder niet mogen, maar óók niet kunnen kloppen! Is inmiddels zèker, dat er in de aanbouw wel/niet een raam mag? Dan zult u eventueel moeten afspreken dat het raam wel beblindeerd wordt, omdat uw buren anders vol op uw huidige terras of (later) in uw eventuele glazen wintertuin/veranda kunnen gluren.
Uitbouwen aan de achterzijde is bij 2,5 diepte vergunningvrij en ook 4 eter hoog mag vergunningvrij.
Deze link stond bij Radar.
http://www.vergunningsvrijbouwen.com/aanbouw/aanbouw-dieper-dan-25-meter/
En die rare erfdienstbaarheid over die ramen en zo maakt dat de buren ook nog mogen uitkijken over het erf van de Ts. Heel dwaas.
Helaas de wet gaat boven alles dus kan u daar wel degelijk iets mee wat ramen betreft.
Wat het krijgen van zon daar staat in de wet dat u recht heeft op licht maar niet op directe zon-licht.
Maar eigenlijk zou u de vraag moeten stellen aan een advocaat die gespecialiseerd is in burenrecht die kan u vertellen of uw buurman in zijn rechtstaat of niet.
Toen bij ons een nieuwbouw flat werdt neer gezet waren ook buurt bewooners in actie gekomen omdat hun licht verminderd werdt en zij zijn wel in gelijkgesteld omdat ook in de avond uren de licht totaal verdwenen was.
Maar nog iets.
Uw buurman mag tegen de erfgrens aanbouwen er op mag alleen met uw toestemming en ook de afwatering dient hij op eigen grond te doen.
Dakgoten en afvoer hoeft u niet op uw grond te tollereren.
Echter is het wel zo dat als hij wel bouwd op de erfgrens en u besluit om ook een uitbouw te plaatsen dat u de recht hebt om gebruik te maken van de bestaande muur dat recht mag hij u niet ontnemen dit scheeld een heel hoop geld :)
"Helaas gaat de wet boven alles"????
Hoezo helaas? Had je dan liever volledige willekeur gezien?
Ik sluit niet uit dat uw buren voor de uitbouw een omgevingsvergunning moeten aanvragen en verkrijgen. De aanvraag dient gepubliceerd te worden en u heeft 6 weken tijd om bezwaar te maken maar let op: 6 weken na de datum van de beslissing en de publicatie op de site van mijn overheid is normaliter altijd een week later.
Zo’n uitbouw is vergunningsvrij.
Als de te bouwen uitbouw direct tegen de oorspronkelijke achtergevel geplaatst wordt is een diepte tot 4 m. vergunningsvrij. Bezwaar maken hiertegen is dus per definitie zinloos. Ook als het wel een vergunningsplichtige uitbouw zou zijn is bezwaar zinloos als het ingediende plan voldoetb aan alle regels van bestemmingsplan en bouwbesluit. Vroeger was dat anders. Toen was het niet toegestaan iets te bouwen, c.q. verbouwen als daardoor de lichttoetreding van aangrenzende percelen teveel zou worden belemmerd. E.e.a. was opgenomen in de bouwverordening, maar ja, dank zij voortschrijdend (wat heet...) inzicht is dit afgeschaft. Ik heb als bouwkundige meer dan eens uitbouwen getekend van twee bouwlagen die voor buiren aanleiding waren hier maximaal tegen te gaan dwarsliggen. Ik heb in die gevallen mijn opdrachtgevers altijd geadviseerd de buren te vertellen dat bezwaar maken niets zou opleveren als de aangevraagde bouw geheel voldeed aan alle regels.
Nieuw op Vraag & Beantwoord
Vriendenloterij stoppen lukt niet
Al 2 keer een telefonsch gesprek gehad met een zeer irritante dame. Maar krijg het niet voor elkaar om op te bzeggen. Lees meer
Hogen kosten geneesmiddel vanwege logistieke problemen generiek middel.
Beste,
Recentelijk moest ik bij zorgverzekeraar CZ fiks bijbetalen voor een niet-preferent geneesmiddel.
Vanwege logistieke noodzaak werd mij het patentmiddel i.p.v. het generieke preferente middel meegegeven. Daardoor is er nu € 52,95 in rekening gebracht.
Normaliter zijn de kosten € 6,29, een verschil van € 46,66 dus.
Het gaat om het anti-epilepticum Lamotrigine.
...
Lees meer
Afvoer verstopt
Hoi,
Momenteel hebben wij thuis erg veel last van terugkomende verstoppingen in onze afvoer. Ik probeer het telkens zelf op te lossen, maar zonder succes. Nu ben ik op zoek gegaan naar een loodgieter alleen vind ik de prijs echt belachelijk duur.
Is er ergens een redder in nood met de gouden tip? Of weet er iemand een loodgieter die goedkoper is en netjes te werk gaat??
...
Lees meer
Populair in Geldzaken & Recht
Wie is aansprakelijk voor doodbijten hond
Vorige week is het hondje van mijn zus in een paar minuten doodgebeten door een pitbull Die pitbull was ontsnapt uit de tuin van een buurman wiens dochtertje de poort open had laten staan. Mijn zus heeft de buurman aansprakelijk gesteld en 400 euro verlangd om een nieuwe hond te kunnen kopen (haar hondje was nog maar net een jaar oud). Nu wil het geval dat de buurman niet de eigenaar is van de ... Lees meer
Mag mijn huurbaas de woning incl mijn inboedel fotograferen bij het verkopen van de woning?
Mijn huurbaas heeft kenbbaar gemaakt de woning waar ik met mijn vriendin 3 jaar woon, te willen verkopen.
Nu wil ze ook foto's komen maken voor op internet, terwijl er al oude foto's zijn van toen hun hier nog woonde.
Deze woning heeft toen namelijk al eens te koop gestaan.
Ik vroeg mij af of dit zomaar mag en wat mijn rechten zijn. Zelf heb ik dit liever niet ivm privacy.
...
Lees meer
Gesjoemeld met mijn uren
Hallo allemaal,
Ook ik heb een vraag die ik graag wil stellen.
Afgelopen 2 en half jaar ben ik dienst geweest bij een groot bedrijf in de detailhandel. Nu ben ik de afhelopen maand helaas in de ziektewet beland en heb ik besloten om afscheid te nemen en ergens anders te gaan werken. Nu heb ik mijn laatste loonstrook ontvangen waar op staat dat ik in mijn ziektewet verlof uren heb staan e
...
Lees meer