ri
door riannevd86 8 jan. 2018 om 18:08
Geldzaken & recht

Mag een financiering geweigerd worden omdat de vve een te lage reserve pot heeft

Ons appartement is verkocht onder voorbehoud van financiering. De voorlopige akte is getekend op 15-12-2017. De koper heeft tot 24-01-2018 de tijd om de financiering te regelen. Op 02-01-2018 is er een taxateur geweest om een rapport op te stellen voor de kopende partij. Vandaag werd ik gebeld door onze makelaar dat de taxateur hem gebeld had en heeft aangegeven de reserve pot van de vve erg laag te vinden. (De vve is nog niet zo heel lang in tact, dus we zijn nog aan het sparen), maar dat er wel het nodige aan onderhoud beschreven staat in het meerjarenplan. Gevraagd aan onze makelaar wat dit kan betekenen. Hij geeft aan dat de mogelijkheid bestaat dat de bank geen financiering gaat verstrekken als zij vinden dat de reserve pot te laag is. Nu ben ik aan het googlen gegaan en kom ik tegen dat dit iets nieuws is en dat deze regel sinds 01-01-2018 van start is gegaan. Er staat dat vanaf 01-01-2018 een vve een reserve moet hebben van 0,5 % van de herbouw waarde of dat ze in het bezit moeten zijn van een meerjarenplan. De vve krijgt dan drie jaar de tijd om het totaalbedrag van het meerjarenplan te sparen. Het meerjarenplan hebben wij, alleen het budget op dit moment niet en of dat over drie jaar wel het geval is?? Dan zullen de servicekosten wederom verhoogd moeten gaan worden. Mijn vraag is nu: Kan dit serieus als reden gebruikt worden door een bank en kan de koper hierdoor onder de koop uit? En maakt het nog verschil dat er in 2017 een akkoord is bereikt en er getekend is, terwijl de nieuwe regel per 2018 in is gegaan. (Zover als ik kon vinden in ieder geval) Alvast bedankt!

4682 13 Rapporteer

Topantwoord

door tijger1 - 8 jan. 2018 om 18:33
34233 Antwoorden / 17 Vragen
11

Er is een voorbehoud van financiering, dus als de koper geen financiering kan krijgen, om wat voor reden dan ook, kan hij zonder kosten onder de koop uit.

Dan heeft natuurlijk niets te maken met de nieuwe regels voor een VvE. 

Het is heel logisch dat een geldgever geen aankoop gaat financieren waar binnen korte tijd veel onderhoud aan gepleegd moet worden, terwijl er niets in de pot zit.

ri
door riannevd86 8 jan. 2018 om 18:37
Antwoorden / 1 Vragen

Er zit wel wat in de pot, maar niet voldoende om daar nu het hele meerjarenplan mee te financieren. En omdat het een beginnende vve is, moet er toch gespaard worden eerst.

door tijger1 - 8 jan. 2018 om 18:42
34233 Antwoorden / 17 Vragen
0

Beginnende VvE? Is het dan een nieuw appartement?

Maar afgezien daarvan, heeft de bank daar helemaal geen boodschap aan. Als er echt dringend onderhoud gepleegd moet worden en er zit niets of veel te weinig in de pot, waardoor dat onderhoud niet kan plaatsvinden, holt de waarde van het onderpand achteruit. En dat vindt de bank niet leuk.

En de koper kan ook niet zeggen, ik betaal mijn extra deeltje voor het onderhoud, want het gaat over het hele gebouw. Dat is het nadeel van gezamenlijk bezit.

ri
door riannevd86 8 jan. 2018 om 18:50
Antwoorden / 1 Vragen

Ah oke! Ja, das zeker een nadeel gezamenlijk bezit. En wat betreft deze vve en dit appartement, dat is weer een verhaal apart. ????

Dan is het een kwestie van afwachten dus. En hopen dat het alsnog goed komt de aankomende twee weken.

Nog 1 vraagje.

Hij heeft aangegeven dat er 1 kozijn vervangen of gemaakt diende te worden, dan wilde hij de koop aangaan. Deze was kapot.  Dit is ook in het contract opgenomen. Nu hebben wij het kozijn laten vervangen, kunnen we die kosten wel bij hem verhalen mocht de verkoop niet doorgaan? Aangezien we dit kozijn nu binnen deze afgelopen 5 weken geregeld moesten hebben. Kozijnen vallen niet onder de vve namelijk.

door tijger1 8 jan. 2018 om 19:00
34233 Antwoorden / 17 Vragen

Als de koop niet doorgaat, kunt u die kosten voor het kozijn niet verhalen. 

Maar goed, blijkbaar was dat kozijn zo slecht dat het echt nodig was. Dus gaat de koop niet door, hebt u er zelf plezier van en bij een volgende koper is dat deel alvast in orde. 

Maar het is wel gebruikelijk dat onderhoud aan kozijnen wel voor rekening van de VvE komt. Maar dat kan bij u natuurlijk anders zijn.

ri
door riannevd86 8 jan. 2018 om 19:14
Antwoorden / 1 Vragen

Oké weet ik genoeg. Bedankt!

door tijger1 8 jan. 2018 om 19:20
34233 Antwoorden / 17 Vragen

Graag gedaan, succes gewenst met de verkoop.

pe
door pebk - 8 jan. 2018 om 22:45
199 Antwoorden / 0 Vragen
0

@Tijger1
Als de koper geen financiering kan krijgen klopt dat. Maar een enkele afwijzing is vaak niet voldoende, als koper moet je echt wel je best doen om een financiering rond te krijgen. Als het goed is, dan staat dit in de koopovereenkomst die de (makelaar van de) TS op heeft laten stellen.

ri
door riannevd86 9 jan. 2018 om 09:46
Antwoorden / 1 Vragen

Hij hoeft maar 1 afwijzing te laten zien. In eerste instantie zag/ziet het er ook niet naar uit dat hij vanwege zijn salaris geen financiering zou krijgen. Door het telefoontje van gisteren zijn wij zelf bang dat het misschien niet door kan gaan, vanwege de lage vve pot en niet vanwege zijn inkomen. Vandaar dat we ons dat dan ook ineens gingen afvragen of dat maar zo kan als reden. Of dat financiering echt alleen op inkomen gebaseerd is. Maar goed, als ik het zo begrijp maakt de reden niet uit. Als hij bewijs heeft dat hij geen financiering krijgt, dan maakt de reden niks uit dus?

door tijger1 9 jan. 2018 om 10:09
34233 Antwoorden / 17 Vragen

“Als hij bewijs heeft dat hij geen financiering krijgt, dan maakt de reden niks uir dus?”.

Dat is de juiste conclusie.

ri
door riannevd86 9 jan. 2018 om 22:26
Antwoorden / 1 Vragen

Dan gaan we hopen deze week op een goede uitslag :) 

bedankt!

ja
door janf43 - 9 jan. 2018 om 22:44
612 Antwoorden / 0 Vragen
0

Het hangt er een beetje vanaf hoe het voorbehoud in de voorlopige koopakte is omschreven. Dat die ene bank mogelijk niet accoord gaat wil nog niet betekenen dat een andere dat niet zal doen of tegen andere voorwaarden. Hoe is het voorbehoud geformuleerd?

we
door weethet - 10 jan. 2018 om 12:54
75 Antwoorden / 0 Vragen
0

Uw VvE heeft de zaken niet op orde dat is zelfs illegaal dus  en zeer schadelijk. U bent dar mede verantwoordelijk voor. Dus er moet snel meer gedoneerd worden via de servicekosten en/ of aparte  donatie. Er is een goede reden voor en de regel betaat al langer. U zal dit probleem dus altijd tegen komen bij verkoop dan wel een flnke waardedaling moeten accepteren.

door tijger1 10 jan. 2018 om 14:15
34233 Antwoorden / 17 Vragen

Weethet.

mo
door moetdat - 10 jan. 2018 om 14:02
72 Antwoorden / 19 Vragen
0

Een bank heeft mij nog nooit gevraagd wat er in het reservefonds zit aan geld.
Ik ben bestuurder van een kleine VvE (3 app) en er al drie keer een app is verkocht.
Bij verkoop moet ik de stand van zaken doorgeven aan de notaris.

door tijger1 - 10 jan. 2018 om 14:17
34233 Antwoorden / 17 Vragen
1
ri
door riannevd86 13 jan. 2018 om 21:28
Antwoorden / 1 Vragen

Juist precies dat is het probleem. Financiering is overigens ook niet rond gekomen helaas.

door 1paul - 10 jan. 2018 om 14:20
767 Antwoorden / 0 Vragen
0

een bak kan weigeren om te financieren, de reden doet er dan niet toe, het probleem met uw vve is waarschijnlijk dat deze een hele tijd slapend is geweest ene r gene enkele aktiviteit is geweest, wat u kunt voorstellen in de vve vergadering is dat een ieder een eenmalige bijdrage in de pot doet, voor u maakt dit het verkopen misschien wat makkelijker en voor de andere leden heeft dit als voordeel dat de pot waarme men het pand gaat onderhouden iets ruimer in het jasje komt te zitten...

dit hoeft overigens niet het hele ontbrekende bedrag te zijn, een deel kan al voldoende zijn om een bak te laten financieren...

mo
door moetdat - 10 jan. 2018 om 14:42
72 Antwoorden / 19 Vragen
0

De nieuwe regels lezende kan ik er nog niet uit opmaken dat de bank de financering kan tegenhouden, omdat er te weinig in het reservefonds zit.
Misschien wil de tegen partij de prijs drukken vanwege achter stallig onderhoud.

door tijger1 10 jan. 2018 om 14:46
34233 Antwoorden / 17 Vragen

De bank kan ook zonder reden de financiering weigeren. Dat maken ze zelf uit.

door tot15karakters 10 jan. 2018 om 15:25
2161 Antwoorden / 14 Vragen

Ik zou voor ik een bod zou uitbrengen en de hypo aanvraag doe eerst informeren naar de stand van VVE, bij goed gevulde pot betaal is meer dan bij twijfelactige  en nauwelijks werkende VVE, want zowel de waarde als hoe actief ze zijn en of er onderhoud aan komt dus vraag eerst de laatste jaar vergaderingen eens op....
Dat bied meer info en zekerheid en dat is beter dan er achteraf achter komen hoe het zit.

ri
door riannevd86 13 jan. 2018 om 21:34
Antwoorden / 1 Vragen

Wij hebben het appartement zelf 12 jaar in bezit. Dus laatste stukken opvragen is niet nodig, daar zitten we namelijk telkens bij. De koper heeft alle papieren van te voren gekregen. Wij waren echter niet op de hoogte van de nieuwe regels en ik vermoed koper ook niet. Dit is dus ook de reden voor de bank geweest om geen financiering te verstrekken. We hebben 2 jaar geleden al een behoorlijke eigen bijdrage op tafel moeten leggen. Daar zitten we dus niet nog een keer op te wachten eigenlijk. Voorheen heeft er nooit een vve op gezeten. Wij hebben 6 percelen in de vve zitten met in totaal 4 eigenaren, waarvan er 2 ongeveer miljonair zijn. Qua stemmen gaan wij het nooit winnen. Voor ons mede een reden om er af te willen. Die twee hebben geen interesse in een extra appartement, dus hopen dat er een koper komt die geen financiering nodig is.

door aurora1 15 jan. 2018 om 10:31
11901 Antwoorden / 6 Vragen

Succes ermee. Eventueel wat met de prijs zakken? Kijk eens rond naar de prijzen van andere vergelijkbare appartementen in de buurt.

mo
door mof - 10 jan. 2018 om 16:19
714 Antwoorden / 2 Vragen
0
ri
door riannevd86 13 jan. 2018 om 21:34
Antwoorden / 1 Vragen

Verkoop is niet door gegaan helaas!

ja
door janenan - 10 jan. 2018 om 17:01
17 Antwoorden / 4 Vragen
0

Als VvE-bestuurder lijkt het mij wat vreemd dat, na een goede betrouwbare taxatie, een bank vanwege de aankoopprijs moeilijk gaat doen.

De financiering kan worden afgewezen als er onvoldoende inkomen is voor het betalen van de hypotheek.

Ik lees dat er tot nu toe weinig is gespaard voor het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Het zal betekenen dat uw maandelijkse bijdrage tot nu toe laag is geweest omdat u alleen voor het dagelijkse onderhoud, b.v. schoonmaak en energie, van de VvE hebt betaald en heel weinig voor het toekomstige (groot) onderhoud. Vanaf 01-01-2018 moet er aanzienlijk gereserveerd worden op basis van een MJOP. Zolang er geen MJOP is vraagt de rijksoverheid jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren. Dit kan voor de leden/bewoners en dus ook voor een nieuwe koper een fikse verhoging van de maandbijdrage betekenen. Mocht er weinig financiële ruimte over zijn bij de hypotheekverstrekking voor de koop van het appartement, dan zou een bank, vanwege de te verwachten hoge(re) VvE-maandbijdragen kunnen besluiten de hypotheek niet toe te kennen. Want dan zouden de totale maandlasten te hoog kunnen worden. 

 

ri
door riannevd86 13 jan. 2018 om 21:38
Antwoorden / 1 Vragen

Dat is er inderdaad gebeurt nu....

De servicekosten die wij betalen zijn 228 euro per maand. Inclusief een deel gas water en licht. Op zich al een aardig bedrag. Daarnaast hebben we een eigen bijdrage van ruim 6000 euro ingelegd 1,5 jaar geleden. 

Weet u of er een regel is of iets wettelijk beschreven is dat je maar 1x per zoveel jaar een eigen bijdrage mag vragen van de eigenaren of iets dergelijks? En of er een norm is van het verhogen van de servicekosten jaarlijks? 


door tijger1 13 jan. 2018 om 21:44
34233 Antwoorden / 17 Vragen

Maar u bent met de mede eigenaren zelf die VvE. En als die € 228 ook betrekking heeft op wat u noemt, is de maandelijkse bijdrage maar gering, want daar moet ook nog de verzekering van betaald worden en andere kosten.

ma
door manwijf - 11 jan. 2018 om 09:59
504 Antwoorden / 1 Vragen
0

Ik mag hopen, dat er nu een administratiekantoor in de hand is genomen voor het regelen van de financiële zaken. Veel mensen voelen zich nl. niet verantwoordelijk voor het gezamelijke onderhoud en komen dan ook niet opdagen bij vergaderingen om mee te beslissen. Wie niet komt, heeft geen stem dus.

Zo'n kantoor kan leidend zijn en advies uitbrengen. Ook kunnen zij bij wanbetaling een incassobureau inschakelen. Je moet immers maar zien of er goede en serieuze kandidaten onder de bewoners zijn, die dit op zich willen nemen. Controle van de boeken kan dan door een bewoner gedaan worden. Zo gaat het bij ons in ieder geval.

Ik zou deze flat nooit gekocht hebben, als de VVE niet goed geregeld was. Ook niet als er achterstallig onderhoud zou zijn.

ri
door riannevd86 13 jan. 2018 om 21:42
Antwoorden / 1 Vragen

Wij hebben hem te koop staan en hebben het zelf 12 jaar geleden gekocht. 

Destijds waren de regels nog anders. De financiering makkelijker en het grote onderhoud nog niet bekend. Wij zijn er inmiddels achter dat wij ook genaaid zijn door de verkoper destijds maar daar hebben we niks meer aan. Toen was de vve in opstart werd gezegd maar die is nooit van stand gekomen. 

Het is een heel complex verhaal, kunnen we niets meer aan veranderen. Ik probeer nu alleen zo veel mogelijk informatie te krijgen zodat we het gewoon kunnen verkopen, zonder gedoe achteraf. 


ma
door manwijf 14 jan. 2018 om 15:10
504 Antwoorden / 1 Vragen

De regels waren destijds precies hetzelfde, kan ik u melden. U bent dus niet 'genaaid', maar zelf nalatig geweest, door maar aan te nemen, dat het wel vanzelf wel goed zou komen. Zo werkt dat niet. 

Blijft dus het feit, dat u zelf met uw medebewoners verantwoordelijk bent voor het organiseren van een VVE. Je moet ook niets klakkeloos aannemen, maar zelf actief daarin zijn. Dat is blijkbaar niet gebeurd en de gevolgen daarvan ondervindt u nu.

jo
door jorisw 14 jan. 2018 om 16:24
3421 Antwoorden / 1 Vragen

@rianne: je maakt een denkfout door naar regels te verwijzen. Een goedwerkende VvE is in eerste instantie in het belang van de eigenaren. Zonder enige wet zou je als eigenaren gewoon een solide plan en solide financieen moeten willen hebben.

Dat er extra verplichtingen zij ingevoerd komt omdat (te)veel eigenaren niet beseffen hoe belangrijk het is en het daarom maar verwaarloosden.

ri
door riannevd86 14 jan. 2018 om 19:02
Antwoorden / 1 Vragen

Ja nou goed... het verhaal ligt vele malen ingewikkelder dan jullie weten. 

Manwijf laten we het er dan maar ophouden dat ik gewoon dom ben he? 

Het antwoord wat ik wilde hebben heb ik in ieder geval. Dus dank aan diegene die meedenken en niet aanvallend reageren.

door tijger1 14 jan. 2018 om 20:04
34233 Antwoorden / 17 Vragen

@rianne. Nou zo ingewikkeld is het echt niet hoor. U hebt blijkbaar 12 jaar geleden iets gekocht, zonder dat er een VvE was, zonder u er in te verdiepen wat van appartemensrechten eigenlijk inhouden en al helemaal zonder geld voor  onderhoud. Dat er heel dringend onderhoud nodig is, blijkt wel uit uw verhaal over het kozijn. 
De regels zijn nu door de overheid aangescherpt, maar ik vraag mij af hoe de overheid al die potjes wil gaan controleren. Maar nog afgezien daarvan moet u toch snappen dat de staat van onderhoud en een mager potje als voorziening uitermate meeweegt of iemand dat ja dan nee 100 procent gefinancierd krijgt?

door tijger1 - 13 jan. 2018 om 21:46
34233 Antwoorden / 17 Vragen
1

Dan maar zakken met de verkoopprijs of wachten op iemand met meer eigen geld.

Terug naar de vraag

Nieuw op Vraag & Beantwoord

Ja
Jan314 - 24 jan. 2018 om 10:19
Geldzaken & recht

Seniorenpas betrouwbaar

Ik krijg regelmatig, ze maar elke dag, emails dat ik een seniorenpas moet aanshaffen. dit begint een beetje vervelend te worden.
Mijn vraag is is de pas wel betouwbaar, hij kost ongeveer € 28 en ze beloven je dat je er tot wel € 300 voor terug krijgt. Lees meer

Ja
Jan314 - 24 jan. 2018 om 10:19
Geldzaken & recht

Seniorenpas betrouwbaar

Ik krijg regelmatig, ze maar elke dag, emails dat ik een seniorenpas moet aanshaffen. dit begint een beetje vervelend te worden.
Mijn vraag is is de pas wel betouwbaar, hij kost ongeveer € 28 en ze beloven je dat je er tot wel € 300 voor terug krijgt. Lees meer

Wi
Wiedse Test - 24 jan. 2018 om 09:09
Voeding & gezondheid

Hoe zorg ik ervoor dat ik niet blond word van de zon?

Lieve forumgebruikers,

Wereldprobleem: Ik heb donkerbruin haar, als ik in de zomer veel buiten ben beginnen sommige lokken blond te kleuren. Hier wil ik vanaf.
Hoe voorkom ik dat mijn haar begint te blonderen in de zomer zonder dat ik een petje moet gaan dragen?

Alvast bedankt Lees meer