Ik zou eerlijk gezegd niet weten wat een erfpacht hypotheek is. U kunt wel op een recht van erfpacht een hypotheek vestigen, maar dat is het geval als u bijvoorbeeld een recht van erfpacht hebt of gaat kopen.

Ik ben dan ook benieuwd bij welke bank of instelling dit geregeld kan worden? Kunt u een web-site vermelden?

hoi,

ik heb een huis op het oog en daar is een bepaalde vraagprijs voor met kosten koper. en daaronder staat deze tekst die ik hieronder heb geplakt. de vraagprijs met erfpacht hypotheek is een ENORM stuk lager. ik vind het alleen niet heel erg duidelijk wat in de tekst staat en zou er wel meer over willen weten:

KOPEN MET ERFPACHT-HYPOTHEEK ZEER AANTREKKELIJK
Vraagprijs met erfpacht € ...,- k.k.

Via Financieel Adviesburo .... bestaat de mogelijkheid deze woning aan te kopen op basis van erfpacht. De grond wordt per transportdatum direct tegen marktwaarde doorverkocht aan een institutionele belegger in ruil voor een eeuwigdurende erfpacht. De aftrekbare erfpacht canon bedraagt 4,2%. Dit percentage staat voor 30 jaar vast en wordt alleen door een inflatiecorrectie aangepast. Door erfpacht zullen uw maandlasten substantieel lager liggen dan bij financiering via reguliere hypotheekverstrekking en is er een lager inkomen nodig om deze prachtige woning aan te kopen. Omdat de waarde van de grond door een onafhankelijk taxateur vastgesteld moet worden kan de koopsom hierdoor nog beïnvloed worden.

Beste Tammiek, Kort gezegd houdt het voorstel in dat uw kosten in tweeën worden gedeeld. U betaalt een hypotheekrente (en evt. aflossing)  over de opstal (huis en schuur) en apart pacht over de grond. De grond wordt dus nooit uw eigendom. Aangezien ik de werkelijke situatie niet ken, weet ik niet welke optie voor u het voordeligst is. Succes, Jos

Als je de keuze hebt, koop geen huis met erfpacht. De grond wordt bij erfpacht niet van jou, maar huur je voor een bepaalde periode. 30 jaar lijkt lang, maar in de praktijk blijkt dat een erfpachtwoning als deze dichter tegen de afloopperiode aan komt moeilijker te verkopen. Na die 30 jaar mag de erfpacht opnieuw vastgesteld worden en vaak wordt dan rekening gehouden met de grondwaarde. Waar ik woon was de erfpacht die je per jaar betaalde vastgesteld op 10 % van de grondwaarde. 1x in de 10 jaar werd de grond opnieuw getaxeerd en dit bedrag aangepast aan de nieuwe grondwaarde. De erfpacht gold voor 50 jaar. Bij herziening van het bedrag was wel vaak de mogelijkheid om dit af te kopen.

Erpachtgrond zou ook makkelijker te onteigenen zijn.

Mocht je toch op erfpacht willen kopen, probeer er dan een eeuwigdurend contract van erfpacht op te krijgen. Deze heeft bijna dezelfde juridische status als eigen grond. In ons geval hebben we de erfpacht eeuwigdurend afgekocht (toen grondwaarde + 10 %) en betalen niets meer in  tegenstelling tot degenen die voor 30 of 50 jaar hebben afgekocht. Zij betalen administratiekosten en kunnen als de termijn afloop een nieuw contract krijgen.

Op dit moment kun je de jaarlijkse erfpachtbedragen aftrekken van je belastingen. Afkoopbedragen niet. Niemand weet of dit ook zo blijft. De hypotheekrente staat ook regelmatig ter discussie.

Erfpacht is het huren van grond, dit huis staat nu blijkbaar op 'eigen' grond. Deze grond verkoopt U door aan een derde partij aan wie u vervolgens maandelijks huur (moet) gaan betalen.

De initiele koopprijs word daardoor aanzienlijk lager dus ook de hypotheek. De vraag wat wijsheid is... in 90% van alle gevallen zou ik kiezen voor eigen grond. In 9% van alle gevallen zou ik twijfelen en in 0.9% van alle gevallen zou ik er over na denken om erfpacht te nemen. 0.1% blijft dan over voor zeker erfpacht.

De reden waarom je een koophuis neemt (geen huur betalen) is dezelfde waarom je liever eigen grond hebt, maar soms heb je geen keuze.

Wanneer je wel kiest voor erfpacht leg dan de erfpacht zo lang mogelijk vast zodat dit niet jaarlijks verhoogd wordt (net zoals huur) en mogelijk zelfs direct weer afkopen voor lange tijd (in een keer voorafbetalen), meestal 50 jaar.

Wanneer de netto rente die je bespaard per maand meer is dan de rente die je over de erfpacht betaald (of de maandelijkse erfpacht) dan zou het mogelijk een optie kunnen zijn.

Getallen voorbeeld.
Koop <normaal>
300.000
Rente per jaar 5% 15.000 / 12 = 1250 euro pm
Netto: 40% belasting = 750 euro pm

Koop <Erfpacht>
250.000
Rente per jaar 5% 12.500 / 12 = 1041 euro pm
Netto: 40% belasting = 625 euro pm

Verschil 125 euro netto per maand, maar je moet erfpacht/huur per maand betalen voor de grond. Is deze minder dan 125 euro per maand dan is het eventueel te overwegen. Is het meer per maand, dan ben je water naar de zee aan het dragen, immers je maandlasten zijn dan hoger.

Bovendien is grond een zeldzaam goed in nederland, dus mag U verwachten dat (over het algemeen genomen) de grond over 15 jaar meer waard is dan nu. In het geval van erfpacht loopt U deze waarde vermeerdering mis, extra 'verlies' dus. De erfpacht zou dan dus niet meer mogen bedragen dan 100 euro per maand om dat verlies weer goed te maken.

Er zittten natuurlijk aannames in, bv "grond is zeldzaam" en de prijs er van zal stijgen.
etc. etc.

Feit blijft dat de derde partij die de grond koopt dit heus niet doet om daar armer van te worden, eerder rijker. Waar komt dat geld uiteindelijk vandaan? Juist eindelijk gaat de winst van de derde partij ten laste van uw portemonee! Vandaar mijn eerdere 90-9-0.9-0.1 verhouding....

Tenzij U verwacht dat de grondprijzen de komende 15-20 jaar noemenswaardig zullen dalen (is niet mijn inschatting, maargoed). Dan erfpacht nemen veel geld vangen voor de grond en straks een lage erfpacht betalen.