VvE op alleen voorkant huizen opheffen. Constructie klopt niet
Beste,
Wij hebben een VvE op 127 huizen en alleen de voorkant van het huis (ja, u leest het goed, een huis en géén appartement) valt onder de VvE. De achterkant moeten wij zelf zorg voor dragen.
Merkwaardig hiervan is: dat 51% van de huizen, van een woningsstichting zijn.
- De beheerder van de VvE, was altijd directeur van de woningstichting
- De beheerder en bestuursleden beslissen wat op ALV wordt besproken, niet de leden
- De beheerder heeft een rechtsbijstandsverzekering lopen bij zijn eigen rechtsbijstandsverzekering. Wij als leden kunnen dus geen advies inwinnen omtrent het functioneren van de beheerder.
- De beheerder komt veelal de gemaakte afspraken niet na, hij vaart een eigen koers.
- Wanneer de beheerder hierop wordt gewezen, wordt hij kwaad. Zelfs een keer zo erg dat een lid uitgescholden is voor takkenwijf.
- Om de merkwaardige VvE van huizen, en alleen de voorkant, op te heffen, moet een 100% overeenstemming worden bereikt
- Tijdens een ALV, heeft de beheerder de volmacht van de woningstichting dus 100% wordt nooit bereikt. Sowieso beslist de beheerder de regels (51%)
- Onderverhuur mag niet, staat in de statuten opgenomen. De beheerder weet dat dit al 9 jaar gebeurd. Eén van de bestuurders is hier achtergekomen en heeft daarnaar gevraagd. Eerste instantie ontkende de beheerder dit maar doorvragen heeft geresulteerd dat hij schorvoetend moest toegeven dat dit al 9 jaar gebeurd. De beheerder heeft de leden van de VvE nooit geinformeerd. En was dit ook niet van plan
- Sterker nog: er wordt nu een vergadering gehouden waarin wordt gestemd (meerendeel van de stemmen) om onderverhuur toe te laten of niet.
- Dus statuten mogen wel gewijzigd worden voor onderverhuur maar moet dan ook via alle notarissen, dat heeft de beheerder nooit gezegd., dus het stemmen heeft ook geen zin
- statuten mogen niet gewijzigd worden om de 100% van de baan te halen maar ook meerderheid van de stemmen te creëeren.
- De beheerder is hiermee niet integer. Je kan niet onpartijdig zijn, neutraal en dan 51% van de stemmen als volmacht hebben, dat is onetich.
- De beheerder heeft een machtspositie en handelt vanuit dictacteur ipv democratisch.,
- De beheerder incaseert wel de maandelijkse premies en start incassotraject
- De verantwoordelijkheden en bedragen wat de beheerder ontvangt, is niet transparant en de beheerder wenst ook niet tranparant hierin te zijn/worden als je daarna vraagt als onderwerp op ALV
- De beheerder staat in dienst van de VvE maar beslist alles voor iedereen, wat hem goeddunkt
- Er komen al jaren geen mensen meer naar de ALV omdat niemand zich gehoord voelt, logisch want onderwerpen wat de beheerder niet besproken wil hebben, komt niet op de ALV. Hij zorgt daar persoonlijk voor.
- De beheerder geeft ook geen concrete antwoorden op kritische vragen. Hij praat er om/over/langs heen, net zo lang totdat iedereen zijn interesse kwijt is. en als je een uur vergadert, en dit een uur lang doet, dan heb je geen enkel concreet antwoord en beslist de beheerder weer zoals hij wenst.
Wij staan met de rug tegen de muur. Elke beslissing wordt door de beheerder genomen. Wij willen hiervan af, maar weten niet meer hoe? Tevens betreffen dit huizen, geen appartementen. Ook een vraag is: komt deze constructie vaker voor? Zo ja; zijn hier voorbeelden van?
En is zo'n constructie nog van deze tijd? Het zijn kleine huisjes, 4 ramen en een muur, hoeveel onderhoud heeft zo'n huisje nodig? Ook qua kosten?!. We betalen minimaal de VvE € 68,- per maand. Geen idee welk bedrag voor de beheerder is. De achterkant verloedert helemaal, fundering is slecht. Maar dit kunnen sommige mensen niet aanpakken omdat de €68,- al aan de voorkant wordt besteed maar alles is al uitgevoerd: nieuwe voegen, groot schilderwerk en wat kan je nog meer doen? Het betreft alleen de buiten-voor-muur.
De beste man heeft jare lange ervaring en daartegen het bestuur alsmede de leden bestaan uit "normale" mensen, zijn niet thuis in boekhouden, onroerende-, bouwkundige- en juridische zaken en verzekeringen. De beheerder probeert de leden tegen elkaar op te zetten door niet integer te handelen en roddelen over de ene bestuurder naar de andere bestuurder.
Wat kan je doen om toch uit de VvE te stappen/op te heffen en werken aan de fundering van je eigen huis, zodat je niet meer afhankelijk bent van de VvE?
Er wordt gezegd: dan moet je verhuizen. U weet hoe krap de woningmarkt is, en voor sommigen de portomonnee. Verhuizen behoort niet altijd tot de mogelijkheden.
De concrete vraag:
Deze constructie klopt in beginsel niet, dat moet aan de kaak gesteld kunnen worden en nieuw onderzoek laten uitvoeren of deze constructie nog anno 2020, gehele woning betrekken, of niet langer zien als appartement terwijl het een huis is. Dus: VvE opheffen
Topantwoord
Lid van de Vereniging Eigen Huis? Wellicht hebben die advies.
Hoe bedoelt u? Ik snap uw vraag niet, excuus
Deze huizen vallen onder de constructie Vereniging van Eigenaren.. constructie van een flat.. maar dan voor huizen en alleen de voorkant van het huis..
Ik weet wat een Vereniging van Eigenaren is. Maar u hebt problemen met die VvE.
En mijn advies was om eens contact op te nemen met een belangenbehartiger van huiseigenaren.
En dat is de Vereniging Eigen Huis.
Excuus.. Ok ja dat is misschien wel een goede één! Nogmaals excuus
Topantwoord
Een hele vreemde situatie.
51% van de woningen zijn van een woningstichting, maar als dat koophuizen zijn hoe kan de voorzitter dan een volmacht hebben?
Toch maar eens contact zoeken met vereninging Eigen huis of uw vraag eens op het vve forum plaatsen.
https://www.vve-forum.nl/Forums/
Beste Malta,
Er zijn 6 blokken met in totaal 127 huizen. Per blok, is een splitsingsakte van toepassing en daarop weer een hoofdsplitsing.
Van die 127 huizen zijn +/- 64 huizen van een woningbouw, die worden verhuurd maar eigendom van die woningbouw. En die vallen weer buiten de (onder)verhuur-constructie maar zit wel als eigenaar in de VvE. In eerste instantie waren alle huizen van de woningbouw en heeft ze gelijdelijk verkocht maar nooit meer dan 49% van de huizen. Dus de woningbouw heeft de grootste stem. Welliswaar 1 en dezelfde maar toch meerderheid van stemmen.
De beheerder van onze VvE, was voorheen directeur van diezelfde woningbouw en is zijn eigen bedrijf gestart en beheert nu dus deze VvE. De beheerder lijkt mij (let op: lijkt mij) dat hij niet een volmacht kan zijn aangezien hij/de beheerder neutraal/onpartijdig en niet beslissingsbevoegd is/kan zijn om zijn integriteit in geding te brengen. Of zie ik dat verkeerd?
Extra info en feiten:
- Het betreft een huis(!)
- € 68,- is per woning dus minimaal per jaar € 103.632,- (minimaal!!)
- VvE is voor appartementen/flatgebouwen.
- VvE is voor alle muren/vloeren/trappen/liften etc.
- Bij onze huizen betreft het alleen de buitenmuur aan de voorzijde.
- Dus niet de vloer, muren grenzend aan de buren en achterzijde.
En het betreft een huis en geen appartement.
Vandaar ook de vraag: zijn hier meer constructies van bekend in Nederland??
Omdat ik hier met mijn volle verstand niet bij kan en heb echt juridische advies nodig om naar deze constructie te kijken te beoordelen of dit wel een juiste constructie is.
De beheerder geeft aan: zal altijd een VvE blijven, opheffen zal nooit gebeuren ivm 100% stemrecht.
Geachte De Haan12,
Omdat een Vereniging van Eigenaren ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel is uw vraag eigenlijk geen consumenten vraag.
Maar ik raad u aan om contact op te nemen met een jurist/advocaat, die gespecialiseerd is in woonrecht.
Oh, sorry, ik had niet in de gaten dat dit niet het juiste platform is.
Ik loop tegen een enorme muur aan en dacht dat Kassa mij uitkomst zou kunnen bieden.. Helaas
@GA: wat een dwaze reactie, natuurlijk is dit een consumentenkwestie!
Geachte Sprietje,
Kunt u uw reactie op mijn antwoord ook onderbouwen?
Omdat ik een natuurlijke persoon ben en niet het bedrijf zelf. Een lid van een VvE en als natuurlijk persoon stel ik de vraga. Eigenlijk heeft Sprietje gelijk ..
Geachte De Haan12,
Vanuit uw standpunt snap ik uw beredenering.
Heeft u inmiddels al contact gehad met :
- Verenging Eigen Huis
- Het Kadaster
- een advocaat/jurist gespecialiseerd in woonrecht?
Zo ja, wat is hun antwoord?
Weet u zeker dat het een VvE constructie is en niet een andere vorm van samenwerking. U moet alle aktes die met deze vereniging te maken hebben bij de koop van uw woning gekregen hebben..
Bij een echte VvE is de VvE verantwoordelijk voor het volledige onderhoud van de buitenkant en de algemene ruimten. Er zijn echter samenwerkingsverbanden die op een. VvE lijken maar dit feitelijk niet zijn. In de aktes moet staan in hoeverre u daar deel van uit moet blijven maken en waar de vereniging wel en niet verantwoordelijk voor is.
Helaas komt de constructie waarbij de meeste stemmen binnen een VvE in handen van 1 eigenaar zijn helaas vaker voor en niet verboden.
De bestuurder van de vereniging moet jaarlijks verantwoording afleggen en inzichtelijk maken waar de contributie aan besteed is.
Het kan wel degelijk een "echte" VvE zijn. Ik ken meerdere voorbeelden waarbij een gezamelijke binnentuin en de daaraan grenzende delen onder de VvE vallen en de rest van de woningen niet. Dus straatkant zelf schilderen, gevels aan de binnentuin via de VvE.
Beste SWAT1500,
Het betreft een echte VvE,
het probleem is niet dat 1 (rechts)persoon de meeste stemmen heeft, maar dat diezelfde (rechts)persoon de volmacht afgeeft aan de beheerder, die wij met zijn allen betalen.
Diezelfde beheerder leidde altijd alle ALV als voorzitter.
Als beheerder lijkt mij dat het niet juist is om dan ook nog de grootste stem te hebben, ik weet niet of hier juridisch iets voor geregeld is?
Diezelfde beheerder is dus niet hetzelfde als de "bestuurder" (-al gedraagt hij zich wel zo)
De beheerder is een vastgoedbeheerder en wenst geen inzage te geven in financiële zaken alsmede veranwoordelijkheden, of in ieder geval niet expliciet op ALV bespreken.
Maar grootste probleem/vraag/issue is deze:
Zijn er meer VvE's bekend als die van mij/ons? Hier in Nederland? Kan iemand mij dit vertellen?
Een VvE op huizen plaatsen maar dan alleen voorzijde/buitenmuur en 1 deel van het dak (vergeten te zeggen.. betreft ook de voorzijde) van de woning/van het huis.
De rest van de muren/vloeren/achterzijde dak, valt niet onder deze constructie.
U kunt ook nog het kadaster raadplegen.
https://www.kadaster.nl/zakelijk/registraties/inschrijving/percelen-en-grenzen
Waar moet ik dan naar kijken? Excuus..
Het kadaster zou uit kunnen leggen waarom de constructie niet klopt.
Dat begrijp ik niet? Excuus, zou u iets concreter kunnen zijn? Ik ben een leek :S
U zou eens contact kunnen opnemen met het kadaster om ze te vertellen wat zij van de door u beoordeelde constructie vinden.
https://www.kadaster.nl/over-ons/het-kadaster/contact
Was deze situatie al zo toen je de woning kocht?
Ik kan me wel voorstellen waarom je in sommige gevallen zo'n constructie wilt hebben. Door de voorkant van de woningen onder een VvE te laten val kan je er voor zorgen dat de uitstraling naar buiten toe uniform blijft. Je kunt uit de VvE stappen door de boel te verkopen, andere opties zijn er niet.
Ja, situatie was al zo.
Huis verkopen is nu geen optie..
Maar dat is ook niet de vraag..
Ik wil weten of er meer constucties hier in NL zijn als deze..
Dit is een huis/dit zijn huizen en geen flat
Maakt niet uit of het een flat is of huizen. Als er ooit is gekozen om er een VvE voor te maken zit je daar aan vast. Tenzij de meerderheid het er mee eens is om de VvE op te heffen. Maar dat vereist waarschijnlijk een 2/3e meerderheid.
100% zelfs... Dus volkomen onhaalbaar
Maar dat was niet de vraag.. Constructie klopt niet en dat wil ik weten, of er meer zijn in Nederland met dezelfde constructie
En zo niet: dan misschien toch deze VvE laten onderzoeken of dit wel juist is
(alleen voorkant, buitenmuur zit er in he?)
Wat u moet doen is met de 49% van de andere bewoners rond tafel gaan zitten en een opzeg brieft opmaken waarin jullie allemaal tegelijk opzeggen. {samen met een advocaat} {Met als reden dat hij zijn afspraken voor onderhoud/beheer niet nakomt}
Deze dan allemaal tegelijk aangetekend opsturen, waardoor de beheerder {circa 63 brieven tegelijk mag ontvangen. en voor alle brieven moet tekenen}
Tevens kunt u ook nog alle verhaalde kosten van de VVE proberen te verhalen op de "beheerder" vooral omdat hij de afspraken niet nakomt die zijn besproken in de VVE vergaderingen.
Zodra deze uitschrijving is verwerkt kan u samen met alle andere bewoners met {wateroplosbare} verf mooi in de zomer de huizen een leuk Regenboog kleurtje geven. Gezien u geen lid meer bent van de VVE heeft de VVE beheerder geen recht meer om jullie hierin tegen te houden
Je kunt niet uit een VvE stappen. Dan moet je eerst in de ALV met een grote (wettelijke) meerderheid besluiten om de VvE op te heffen en vervolgens bij de notaris de splitinsakte laten veranderen/opheffen en zaken regelen met het kadaster en de hypotheeknemer. Je kunt wel als leden de beheerder wegsturen (mits er een wettelijke meerderheid is.
Daarom moet de 49% van de mensen ook met een Jurist rond tafel gaan zitten om de VVE op te heffen of er uit te stappen.
Gezien er volgens TS ongeveer 64-65 eigenaren zijn waarbij 1 de meerderheid van de huizen in bezit heeft zouden er wat andere regels kunnen gelden.
Omdat de Persoon in machtspositie zijn positie misbruikt, en het onmogelijk maakt om hem af te kunnen zetten als VVE beheerder.
Daarom moet de 49% gewoon er samen allemaal via aangetekende brief eruitstappen, en hun lidmaadschap ontbinden, omdat ze het niet eens zijn met de manier van managen van de huidige beheerder.
________________
Gezien iedereen appart opzegt, wat will de huidige beheerder dan doen? 63 apparte rechtzaken aanspannen?
___________________
Persoonlijk heb ik weinig kennis over hoe een VVE contsructie werkt in nederland. {ik ken wel een aantal Horror verhalen vn R/JustnoHOA}
49% is onvoldoende om een VvE op te heffen. Ook kan je niet zomaar uit een VvE stappen. Als lid van een VvE ben je formeel geen eigenaar van een woning maar de eigenaar van het recht om in een specifiek deel van het pand van de VvE te mogen wonen.
In het uiterste geval kan de VvE dat recht afnemen. Daar moeten ze wel voor naar de rechter maar het is wel mogelijk.
@swat1500
49% zou genoeg moeten zijn omdat 1 persoon 51% bezit.
dan zou wettelijk de situatie toch anders moeten zijn {monopolie/machtpositie enzo}
Beste MIENNAAMISHAAZ, we hebben een advocaat.. maar moet u eens raden wie deze advocaat ook vertegenwoordigd: de beheerder. Dus belangenverstrengelingen.. Komen niet verder..
49% om tafel lukt ook niet.. Er zitten enkele bij die de VvE willen aanhouden.
Maar wat RJW zegt: de beheerder ontslaan, zou wel haalbaar kunnen zijn!
Denk dat ik/we daar meer eer kunnen behalen., bedankt!!
Dan schakelt u een andere advocaat in?
Ik denk niet dat u daar ook maar iets aan kan doen anders dan dat de beheerde de wet zou overtreden. Denkt u dat daar ergens sprake van is?
Ja, Absoluut zelfs!
Maar dat heeft niets met sde constructie te maken. De beheerder denkt alleen aan zijn eigen portomonnee
Als je met aan je eigen portemonnee denken de wet zou overtreden kende dit land wel erg veel criminelen. Kunt u iets specifieker zijn welke wet in het geding is en wat de overtreding?
Een merkwaardige situatie. Ook ik verwijs u naar de vereniging Eigen Huis https://www.eigenhuis.nl/contact/#/ maar maak al wel enkele opmerkingen:
Hoe dan ook zal van belang zijn of u een akte heeft m.b.t. aankoop van een woning of aankoop van appartementsrecht. Als u een koopovereenkomst heeft voor een wonig en niet voor appartementsrecht lijkt het mij dat dit hoe dan ook al niet kan.
Daarnaast is het in ieder geval bij een VvE ALTIJD wettelijk zo dat de leden in een a.l.v. normaliter bij meerderheid beslissen wat er wel en niet gebeuret. Een beheerder kan en mag dat niet. Een beheerder heeft niet meer of minder 'te doen en te laten' wat er in een a.lv., wordt besloten. Dat geldt ook voor een VvE bestuur dat uiteraard wel voorstellen kan doen maar evengoed voor beleid en uitvoering de goekeuring/instemming MOET hebben van 50% +1 van de stemgerechtigde leden. Het lijkt er ernstig op dat de beheerder zelfs is aan te spreken op wangedrag maar ja, als de leden niet op een vergadering komen is dat uiteraard wel een groot probleem omdat dan ook niemand hem tegenspreekt. Hoe dan ook is het wel zo dat een beheerder op verzoek van ieder lid en lees dan op verzioek van iedereen die betaalt inzage te geven/verantwoording af te leggen over zijn financiële doen en laten. Daarbij is het hoe dan ook zo dat een VvE een verplichte onderhoudsreserve moet hebben.Kortom, in mijn ogen een zooitje en is nader specifiek advies van bijv. Eigen Huis erg zinvol. (Of een jurist die u kent en dit als specialisatie heeft).
De jurist die wij al jaren betalen, kan ons niet van advies zien: belangenverstrengelingen
De jurist vertegenwoordigd ook de beheerder ...
Vriendjes politiek
Is het zo dat diezelfde beheerder de volmacht mag hebben/vertegenwoordiger van de woningbouw en daarmee 51% van de stemmen in handen heeft? Of hoort een beheerder neutraal te zijn en niemand mag vertegenwoordiger alleen begeleiden/beheren?
Als die jurist is aangesloten bij een beroepsvereniging lijkt het mij zinnig om dan een klacht tegen hem in te dienen. Uw tweede opmerking toep ook weer vragen op omfdat een beheerder volmacht kan hebben maar dan uitsluitend van de meerderheid van de VvE en als dat 'de woningbouw' is, is het al helemaal merkwaardig indien u een koopovereenkomst heeft. En wat is dan 'de woningbouw'?? Op zich in beide zaken ook al zaak om contact op te nemen met de Vereniging Eigen Huis! (Of een onafhankelijke jurist/advocaat) . Heeft u een rechtsbijstandverzekering, schakel die dan in.
Wat valt er nou te klagen over die jurist? Er staat toch juist dat hij niet kan helpen omdat hij de jurist is van de VvE?
En de woningbouw heeft gewoon 51% vande woningen in bezit.
Naar mijn mening is en blijft hier met name de vraag aan de orde wat er in de koopovereenkomst van de woning staat en dus of hier wel sprake is van legitiem handelen door een VvE. Er zou dan in ieder geval sprake moeten zijn van een koop van appartementsrecht omdat dan een VvE verplicht is.
Ook staat mijn vraag nog open wat er wordt bedoeld met 'de woningbouw'. Als dat een coörperatie is in de zin van Sociale Woningbouw zou er sprake moeten/kunnen zijn dat de apparetementen verhuurd worden en dan.
En dan ook nog een keer een opmerking n.a.v. het citaat van vraagsteller: 'De beheerder geeft aan: zal altijd een VvE blijven, opheffen zal nooit gebeuren ivm 100% stemrecht'. I.vm. 100% stemrecht ??? De statuten van de VvE bepalen wie er stemrecht hebben, normaliter zijn dat de appartementsrecht eigenaren of indien dat huurwoningen zijn de eigenaar op basis van een quotum en dat kan dan wel meer dan 50% van het stemrecht zijn.
Per saldo nog een keer: als vraagsteller een koopovereenkomst heeft roept het geheel grote vragen op m.b.t. de legitimiteit (maar ook als het toch appartementsrecht blijkt te zijn) is advies van een gespecialiseerde jurist/advocaat nodig zoals bijv. al aangegeven (Ook door @TIJGER1) van de Ver. Eigen Huiss of recghtsbijstandsverzekering.
Nieuw op Vraag & Beantwoord
Bol heeft mijn koffie apparaat zoek gemaakt. had volgens bol naar philips, gemoeten, en wil het niet vergoeden
Aan Bol.com Pakketweg 2 5145NG Waalwijk Mijn Koffiemachine lekte van onderen . Philips Saeco Grand Aroma sm 6585/00. Gekocht 3 Januari 2024 met 2 j garantie. Volgens u had het naar Philips reparateur gemoeten !, maar van hun nooit geen label met adresgegevens gekregen. De antwoorden van jullie service en contact staan hieronder Volgens hun wordt het als verloren beschouwd. Wat h ... Lees meer
Koken op gas of inductie
Dear forum members,
A new kitchen is going to be built, but now I am faced with the following ..............what should I choose?
Currently cooking on gas here, but you hear so much about cooking on induction. I have delved into it as much as possible (as far as possible).
Intellectually I should choose induction , but I'm dreading it. You hear so many contradictions an
...
Lees meer
Geen mogelijkheid om MEGA te bereiken, telefonisch en per mail niet. Ook v. b. brieven van ACMn gestuurd, GEEN REACTIE
na verkeerde eindafrekening, de nieuwe energieleveraar heeft tijdig afgemeld ,steeds wordt er door gegaan met een maand betaling. Deze heb ik gestorneed.
Krijg nu een aanmaning via bureau.
Lees meer
Populair in Geldzaken & Recht
Wie is aansprakelijk voor doodbijten hond
Vorige week is het hondje van mijn zus in een paar minuten doodgebeten door een pitbull Die pitbull was ontsnapt uit de tuin van een buurman wiens dochtertje de poort open had laten staan. Mijn zus heeft de buurman aansprakelijk gesteld en 400 euro verlangd om een nieuwe hond te kunnen kopen (haar hondje was nog maar net een jaar oud). Nu wil het geval dat de buurman niet de eigenaar is van de ... Lees meer
Mag mijn huurbaas de woning incl mijn inboedel fotograferen bij het verkopen van de woning?
Mijn huurbaas heeft kenbbaar gemaakt de woning waar ik met mijn vriendin 3 jaar woon, te willen verkopen.
Nu wil ze ook foto's komen maken voor op internet, terwijl er al oude foto's zijn van toen hun hier nog woonde.
Deze woning heeft toen namelijk al eens te koop gestaan.
Ik vroeg mij af of dit zomaar mag en wat mijn rechten zijn. Zelf heb ik dit liever niet ivm privacy.
...
Lees meer
Gesjoemeld met mijn uren
Hallo allemaal,
Ook ik heb een vraag die ik graag wil stellen.
Afgelopen 2 en half jaar ben ik dienst geweest bij een groot bedrijf in de detailhandel. Nu ben ik de afhelopen maand helaas in de ziektewet beland en heb ik besloten om afscheid te nemen en ergens anders te gaan werken. Nu heb ik mijn laatste loonstrook ontvangen waar op staat dat ik in mijn ziektewet verlof uren heb staan e
...
Lees meer