Bij de aankoop van een andere woning mag u alleen een hogere hypotheek bij de belasting opgeven voorzover de prijs van de nieuwe woning hoger is. M.a.w. de overwaarde mag u niet opnieuw in een hypotheek omzetten wanneer u een goedkopere of even dure woning koopt als de huidige. Alleen wanneer u de overwaarde gaat gebruiken voor het verbouwen van de woning mag u de hypotheekkosten daarvan aftrekken. In dit geval moet u met rekeningen aantonen bij de belastingdienst dat het geld ook werkelijk gebruikt is voor de woning.

Ik ken uw financiële situatie natuurlijk niet, maar gelet op de huidige rentestand zou ik zelf ervoor kiezen om een nieuwe lening te nemen inclusief de kosten van de verbouwing. Het gedeelte wat u gaat gebruiken voor de verbouwing kunt u in deposito zetten bij de bank en opnemen wanneer dat nodig is. Op die manier betaalt u pas rente over dit bedrag naarmate het gebruikt gaat worden, terwijl u het ook als hypotheek kunt opvoeren bij de belasting.

U moet er wel rekening mee houden dat de belastingteruggave nooit hoger is dan de belasting die u over het betreffende jaar betaald hebt. Als u bv. 2.000 euro aan loonheffing hebt afgedragen over een jaar, en de terug te ontvangen hypotheekrente zou 3.000 euro zijn, dan krijgt u niet meer dan 2.000 euro terug.

Ik denk dat het verstandig is de rekensom te maken naar de verschillende mogelijkheden, en vervolgens naar een hypotheekkantoor te gaan om e.e.a. te laten uitwerken.

Veel succes, Cassandra

Beste C15

Mijn voorganger zit op het juiste spoor qua bijleenregeling (overwaarde uit oude woning geeft geen renteaftrek op een nieuwe duurdere woning) doch zij vergeet de wet Hillen en de regeling bij verbouwing (telt pas mee vanaf € 5.000).

Die schrijft voor dat u geen bijtelling WOZ (eigen woningforfait) verschuldigd bent, als de renteaftrek lager is dan de bijtelling van de WOZ-waarde in uw aangifte.

Gezien de hoogte van uw hypotheek kan het wel eens verstandig zijn om alles uit de overwaarde/eigen middelen te financieren en helemaal geen hypotheek te nemen.

Kunt u hieronder aangeven:

1. wat was de overwaarde uit de oude woning?

2. hoeveel kost de nieuwe woning (zonder verbouwing)

3. hoe veel wilt u besteden aan de luxe verbouwing?

4. heeft u voldoende spaargeld (of overwaarde) om die verbouwing zelf te betalen?

5. heeft u meer dan 40.000 vermogen in box III?

Graag uw reactie.

Groet, (fiscalist) C.

De overwaarde wordt geheel gestoken in de nieuwe woning , ons spaargeld willen we behouden om als evt. buffer te dienen. Tevens willen we wederom een annuiteiten of een linaire hyphotheek. Zodat er  achteraf geen schuld blijft.

of is het toch verstandiger om hoger in te zetten en pas het geld op nemen als we bijv. extra grond of een tweede huis (oid)er bij zouden willen kopen.

Beste C15,

Vooropgesteld: geld achter de hand houden is een nobel streven, maar waarom zou u dat doen als financieren duurder blijkt te zijn? Hetzelfde geld weer opnemen middels een financiering kan altijd nog!

Even een rekenvoorbeeld om de Wet Hillen duidelijk te maken:

Stel uw WOZ-waarde is 300.000.

De hypotheek is 80.000 tegen 4%.

In uw IB-aangifte geeft u dan een bijtelling aan van 300.000 x 0,55% = 1.650. Uw rente bedragt 80.000 x 4% = 3.200.

Per saldo is uw aftrekpost in box I € 1.550. Hiervan krijgt u doorgaans 40% retour van de fiscus, zijnde € 660. Uw netto voordeel op een last van 3.200 = dan (660/3200 x 100%) = 20,6%. Niet helemaal het voordeel dat u in gedachten had gezien de (door mij veronderstelde) hoogte van uw inkomen.

Als u geen hypotheek neemt, krijgt u geen bijtelling van de WOZ-waarde en bespaart u zich de 1,2% heffing in box III. Dat is samen wellicht voldoende om te besluiten tot betaling uit eigen middelen. Immers, financieren kan altijd nog!

Dan de kwestie annuitair/lineair: deze hypotheekvormen zijn verouderd. Elke maand lost u af op uw hypotheek wat weer ten koste gaat van uw hypotheekrenteaftrek. Door in te lossen, wordt uw huis weliswaar hypotheekvrij, maar u beperkt uzelf in het belastingvoordeel door de tussentijdse aflossingen.

Heeft u ooit een spaarhypotheek gehad? Die constructie is veelal goedkoper in de maandlast en brengt u over 30 jaar tot hetzelfde resultaat. U spaart dan tegen dezelfde rente als de rente die u betaalt.

Laatste vraag: waarom wilt u uw huis per se hypotheekvrij hebben over 30 jaar? Of u de restantschuld nu op een spaarrekening heeft staan of dat u het geld gebruikt heeft om de hypotheek in te lossen: de nalatenschap blijft gelijk!

Groet, C.

in mijn oogpunt zie altijd liever iets niet te betalen dan maar een 40% terug te krijgen van de belasting , hoe minder hypotheek hoe minder ik hoef te betalen. En al ziet het er op papier leuk uit. Ik heb het liever in eigenhand. stel dat ik eens een keer wat exra geld krijg wat ik evt. zou afbetalen, dan kan mij dat later ook weer extra ruimte geven om evt. iets eerder te stoppen met werken of om evt. minder te werken , Ik leef tenslotte om te leven en niet om te werken(voor mijn hypotheek) Hoe leuk belasting aftrek ook klinkt. Ik heb liever een lagere rente last. Al zijn we alweer voor 4 jaar zeker van aftrek.

vandaar ook mijn keuze voor een ouderwetse hypotheek vorm.Ik heb altijd het idee dat de rente aftrek vooral voor hypotheek verstrekkers lucratie is. Zodat mensen extra hoog inzetten en zij dus extra incasseren.

Tja C15

U vraagt om advies en ik benader het als fiscalist vanuit het meest logische standpunt: bij welke optie houdt u netto het meeste over, binnen de mogelijkheden die de wet u biedt.

Belastingaftrek is in NL een groot goed, zeker als het op de aftrek van hypotheekrente aankomt. U vraagt een advies en mijn stelling is juist en werkt uw vermogen in de hand. Als u op basis van persoonlijke motieven anders besluit, dan is dat uiteraard uw terechte keuze.

Ik kan me voorstellen dat de rekenvoorbeelden niet helemaal uw ding zijn, doch de vraag in uw situatie blijft altijd: levert financieren mij meer op dan zelf betalen. In uw situatie durf ik redelijk zeker te stellen dat u erop vooruit gaat als u zelf betaalt.

Maar als dat wat onrust geeft ten aanzien van uw financiële reserves, dan moet u inderdaad niet zelf betalen en dus een hypotheek sluiten.

Mijn advies ten slotte, afgaand op uw oorspronkelijke vraag en de informatie nadien: leen dan in elk geval zo min mogelijk en betaal uit eigen geld zo veel als wat u prettig vindt. Behoudt in elk geval die reserves aan vermogen waarmee u vrede heeft.

Groet en hopelijk heeft dit een positieve bijdrage aan uw beslissing.

C.