vladja schreef op woensdag 5 okt 2011, 12:37: Huurtoeslag en berekening toetsingsinkomen 2011:

Jonger dan 65 en een meerpersoonshuishouden, maximaal toetsingsinkomen per jaar = € 29.350 per gezamenlijk huishouden (= alle bewoners).

Als elk van de 5 studente slechts € 6000,-- per jaar bruto bij verdienen (= € 200,-- bruto per maand) zit je al boven de huursubsidiegrens.

Vladja

Wat betreft meerpersoonshuishouden: hiervan is slechts sprake als er een gezamenlijke huishouding is. Bij 5 studenten zeer onwaarschijnlijk. Als de 5 studenten toch besluiten voor gezamenlijke huishouding cq er zijn geen afgesloten huurcontracten tav onderhuur is er inderdaad geen huurtoeslag mogelijk bij een totaal toetsingsinkomen van € 30.000. De studenten worden dan immers als medebewoners van elkaar gezien.
De € 200 bruto per maand in het bericht van vladja zal € 500 per maand zijn.

eva369 schreef op woensdag 5 okt 2011, 12:11:
en het vermogen mag niet meer dan ongeveer 20K bedragen. klinkt veel maar met 5 mensen kom je er sneller aan dan je denkt, zeker als iemand gulle ouders heeft ofzo.

Correctie: het vermogen van de toeslagpartners mag niet meer bedragen dan € 41.570. Het vermogen van de 3 overige medewoners / medestudenten telt niet mee, wel hun inkomen. Maar uitsluitend bij een gezamenlijk gevoerde huishouding of als er geen contracten voor onderhuur zijn afgesloten met de medestudenten.

NB: Als sprake is van onderhuur (met contract) voor 4 personen, is de maximumgrens vrijstelling Box-3 - € 20.785 - uitsluitend het vermogen van de aanvrager huurtoeslag is hier bepalend.

maar dan moet onderverhuren wel mogen van de verhuurder. daar moet men dan wel even achteraan gaan.

eva369 schreef op woensdag 5 okt 2011, 12:11:

vladja schreef op woensdag 5 okt 2011, 09:54: Voor de berekening van huurtoeslag worden alle inkomens per jaar van de bewoners bij elkaar opgeteld. Dus alle bijverdiensten van alle studenten.

Vladja

en het vermogen mag niet meer dan ongeveer 20K bedragen. klinkt veel maar met 5 mensen kom je er sneller aan dan je denkt, zeker als iemand gulle ouders heeft ofzo.

20 k?????????????

Fisbel,

Wie zijn partners en medebewoners voor de huurtoeslag?

U hebt recht op huurtoeslag als u niet genoeg inkomen hebt om een passende huurwoning te kunnen betalen. Daarbij telt niet alleen uw eigen inkomen, maar ook het inkomen van uw partner en andere medebewoners.

Een partner die meetelt voor de huurtoeslag wordt toeslagpartner genoemd. Op www.toeslagen.nl staat de 'Toelichting aanvragen huurtoeslag'. In deze brochure vindt u een partnerschema. Daarmee kunt u nagaan of u een toeslagpartner hebt. Dat is zeker zo als u bent getrouwd, een geregistreerd partnerschap hebt of samen kinderen opvoedt.

Een medebewoner woont bij u in huis, maar niet als onderhuurder. Een medebewoner is bijvoorbeeld een kind of pleegkind of een ouder.

Bij de berekening van het toetsingsinkomen wordt ook gevraagd naar medebewoners. Daar hoef je geen strikte huishouding mee te vormen zoals jij omschrijft. Het samen een huis delen is daarbij voldoende. Dus die vlieger gaat niet op. Dus geen huursubsidie.

Je hebt ook geen recht op huursubsidie als je in een te dure woning woont. Een vijf-kamerwoning is een te duur huis voor een alleenstaande (die wil onderverhuren, maar daar wordt dan geen rekening mee gehouden). Tweekamerwoning is adequate huisvesting voor een alleenstaande en goedkoper. Dus geen huursubsidie.

1 onderhuurder kan en mag. Bij meer onderhuurders, compleet met huurcontract, wordt dit beschouwd als klein verhuurbedrijf. Dat is een beroepsmatige bezigheid/exploitatie van de woning. Dus geen huursubsidie.

Eerst eens ALLE regels op een rijtje zetten voordat je een slinmmgheidje voorschotelt.

Vladja

Wat te denken van de Belastingtelefoon, 0800-0543? Zij zullen het toch wel weten?

vladja schreef op woensdag 5 okt 2011, 16:20: Fisbel,
.............................
Bij de berekening van het toetsingsinkomen wordt ook gevraagd naar medebewoners. Daar hoef je geen strikte huishouding mee te vormen zoals jij omschrijft. Het samen een huis delen is daarbij voldoende. Dus die vlieger gaat niet op. Dus geen huursubsidie.

Je hebt ook geen recht op huursubsidie als je in een te dure woning woont. Een vijf-kamerwoning is een te duur huis voor een alleenstaande (die wil onderverhuren, maar daar wordt dan geen rekening mee gehouden). Tweekamerwoning is adequate huisvesting voor een alleenstaande en goedkoper. Dus geen huursubsidie.

1 onderhuurder kan en mag. Bij meer onderhuurders, compleet met huurcontract, wordt dit beschouwd als klein verhuurbedrijf. Dat is een beroepsmatige bezigheid/exploitatie van de woning. Dus geen huursubsidie.

Eerst eens ALLE regels op een rijtje zetten voordat je een slinmmgheidje voorschotelt.

Vladja

1. Als er geen gezamenlijke huishouding is zijn de studenten medebewoners van elkaar als er geen huurcontract wordt opgesteld. Ik wees daar al op in een vorig bericht. Huurtoeslag is dan nog wel mogelijk, maar wordt lastig: jaar x zal het toetsinginkomen nog uitkomen op < € 29.350, het volgende jaar y wordt er boven de maximumgrens verdiend en weg is de huurtoeslag.

2. In Utrecht of omgeving van Utrecht zullen huizen met een huur van minder dan € 652,52 p/m, geschikt voor bewoning met zijn vijven inderdaad niet of nauwelijks te vinden zijn. Wat dit betreft heeft TS geen realistisch beeld. Het is wellicht wel mogelijk een wat kleiner huis te vinden, maar dan zullen er 1, 2 of 3 medestudenten niet mee kunnen doen met het plan huur woning en huurtoeslag.

3. Onderhuur hoeft niet per se beperkt te zijn tot 1 onderhuurder. Dat staat ook nergens in de wet. De verhuuractiviteiten mogen niet min of meer bedrijfsmatig zijn. Dat is bijvoorbeeld het geval als het aantal verhuurde kamers erg groot wordt of er erg veel werk bij de verhuur komt kijken. In dat geval moeten de opbrengsten opgegeven worden als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW - box 1) Bekend is hierbij het voorbeeld van de superklusser die 1 woning volledig heeft gerenoveerd, verhuist naar een belendend perceel. Deze woning ook opknapt en dan weer verder gaat met woning nummer drie. De huuropbrengsten van de twee panden die kamergewijs worden verhuurd zullen door de Belastingdienst stilaan worden gezien als ROW. 2, 3 of 4 kamers onderverhuren in het eigen (huur)huis zal zeker niet als verhuurbedrijf worden gezien.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tot zover mijn reacties op de kritische opmerkingen van Vladja
Nog een aantal andere notities: TS stelt een vraag over de (legale) mogelijkheden huurtoeslag.
Er zijn, deels al genoemd in eerdere reacties, een aantal grenzen waar hij tegenaan zal lopen:
1. De reeds genoemd toestemming van de woningstichting of de particuliere verhuurder.
2. Het inkomen van TS (+ vrienden) zal de huur van een gemiddelde huurwoning doen afketsen.
2. De kamerverhuurvrijstellling (hospitaregeling): ten onrechte wordt hier vaak gedacht dat deze vrijstelling van maximaal € 4333 aan huurinkomsten uitsluitend de eigen woning betreft. Voor TS als potentieel verhuurder geldt deze grens echter ook. Als er bijvoorbeeld slechts twee onderhuurders zijn die een reële huurprijs van € 300 betalen, moeten alle € 7200 als inkomsten voor de inkomstenbelasting worden opgegeven. Nou is de belastingheffing over deze inkomsten gezien de kortingen ook weer niet erg groot: het deel boven circa € 6500 wordt belast - circa 1/3 deel.
3. Een andere grens kan zijn: verhuur de kamer voor een 'vriendenprijsje' stel: € 100 per maand. De Belastingdienst zou het ontbrekende deel huur als schenking kunnen beschouwen. Erg hoog zal de schenkbelasting niet zijn, gezien het vrijgestelde bedrag van € 2012 p/j.

Tot slot: slimmigheidjes bedenken - een belastingadviseur doet niet anders. Prima, zolang de legale weg wordt bewandeld. Daarbij is het hier van belang vragensteller tav de opties huur woning met huurtoeslag in samenhang te informeren. Onderhuur hoort daar mijns inziens als 1 van de opties zeker ook bij. Meelezers kunnen zo ook geinformeerd worden over allerlei regelgeving en de samenhang tussen de verschillende regels. Of ALLE regelgeving nu is genoemd: ik betwijfel het. Maar dit bericht is inmiddels lang genoeg. Wie volgt? Of is alles gezegd?

Een belastingadviseur doet niet anders dan slimmigheidjes bedenken. Dat is z'n vak. Maar dan moet hij daarbij wel de geldende wettelijke regels en voorschriften kennen en respecteren. Want volgens die regels wordt er gehandeld en afgerekend. Als hij daarbij eigen = andere uitleg van definities hanteert, kan hij gemakkelijk een cliënt het bos in sturen met alle consequenties (belastingontduiking, fraude, terugbetaling met rente en boetes etc.) die daaraan vastzitten voor zijn cliënt.

Dan maar de letterlijke wetsteksten (door mij omschreven) van de Wet op de huurtoeslag (te vinden via wetten.nl) erbij gehaald:

§ 2. In aanmerking te nemen bewoningssituatie en huur

In deze wet en de bepalingen die daarop berusten wordt verstaan onder:

a. eenpersoonshuishouden: het huishouden van een huurder die, afgezien van een eventuele onderhuurder en de tot het huishouden van de onderhuurder behorende personen, als enige een woning bewoont, en die jonger dan 65 jaar is op 1 januari van het berekeningsjaar;
-------------------------
Er wordt over een eventuele onderhuurder gesproken. Dat is 1 onderhuurder met de tot zijn huishouding behorende personen. Geen 4 onderhuurders, anders was in de wetgeving wel de meervoudsvorm gebruikt. Dus de truc met 4 onderhuurders gaat niet op.
------------------------

b. meerpersoonshuishouden: het huishouden van een huurder die samen met diens partner of een of meer medebewoners een woning bewoont, als het aandeel in het rekeninkomen, afkomstig van personen die op 1 januari van het berekeningsjaar 65 jaar of ouder zijn, de helft of minder bedraagt;
----------------------

Daarna volgen de variaties met één of meerpersoonshuishoudingen jonger/ouder dan 65 jaar. Dat is verder niet van belang. Het gaat erom of het als een één- of meerpersoonshuishouden wordt beschouwd.

Je zou nu de constructie kunnen bedenken, dat 1 onderhuurder een gezamenlijke huishouding gaat vormen met de andere drie daar wonende studenten, om het aantal onderhuurders terug te brengen tot 1.

Nog afgezien van de problemen, die de studenten daarmee zelf op hun nek kunnen halen, zoals:
- ze zijn niet meer uitwonend voor hun studietoelage, aanvullende studietoelage, studie-leningen etc.
zal de belastingdienst deze constructie van de hand wijzen en de huursubsidie weigeren met de mededeling: "stap maar naar de rechter".

Nog een andere slimme oplossing?

Vladja

Om te beginnen een correctie tav wat ik schreef in mijn bericht van 5 oktober 12.11: Het vermogen van overige medebewoners telt (uiteraard) WEL mee.

En met alle respect Vladja ook een correctie naar u toe. U schreef: Nog afgezien van de problemen, die de studenten daarmee zelf op hun nek kunnen halen, zoals:
- ze zijn niet meer uitwonend voor hun studietoelage, aanvullende studietoelage, studie-leningen etc.
Definitie IB-DUO groep: Je bent thuiswonend als je bij (een van) je ouders woont. Dat de studenten samen een (huur)huis gaan bewonen, maakt hen per definitie uitwonend - niet meer bij pappie en mammie. Hierin zou nog wel eens het grootste voordeel kunnen schuilen. Niet het geneuzel over de huurtoeslag.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------
Zonder commentaar mijnerzijds nog het volgende.
De wet op de huurtoeslag verwijst wat betreft het begrip kostganger naar de wet AWIR (algemene wet inkomensafhankelijke regelingen)

AWIR Artikel 2 - 1e lid e vermeldt onder punt 2 wat verstaan wordt onder onderhuurder. De wetstektst (medebewoner dus ook persoon dwz onderhuurder) is in het enkelvoud gesteld.
e. medebewoner: de persoon die op hetzelfde woonadres als de belanghebbende staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens, met dien verstande dat als medebewoner niet wordt aangemerkt:
1°. de partner van de belanghebbende,
2°. de persoon die op basis van een schriftelijke overeenkomst met de belanghebbende een deel van de woning huurt, tenzij deze een bloed- of aanverwant in de eerste graad is van de belanghebbende of van diens partner,
3°. degene die tot het huishouden van de onder 2° bedoelde persoon behoort.

Uit het programma Huur- en/of zorgtoeslag 2011 aanvragen:
Een medebewoner is iedereen die bij de gemeente is ingeschreven op het adres van de woning waarvoor u huurtoeslag aanvraagt, behalve de huurder, toeslagpartner of onderhuurder

En met alle respect Vladja ook een correctie naar u toe. U schreef: Nog afgezien van de problemen, die de studenten daarmee zelf op hun nek kunnen halen, zoals:
- ze zijn niet meer uitwonend voor hun studietoelage, aanvullende studietoelage, studie-leningen etc.
Definitie IB-DUO groep: Je bent thuiswonend als je bij (een van) je ouders woont. Dat de studenten samen een (huur)huis gaan bewonen, maakt hen per definitie uitwonend - niet meer bij pappie en mammie. Hierin zou nog wel eens het grootste voordeel kunnen schuilen. Niet het geneuzel over de huurtoeslag.

Die opmerking van mij slaat op de mogelijkheid als de overige studenten besluiten een gezamenlijke huishouding te gaan/te gaan samenwonen om als 1 onderhuurder met de tot het huishouden van de onderhuurder behorende personen - constructie te besluiten.

Daarbij stel ik de mogelijkheid bestaat dat het invloed KAN hebben.


Jij stelt dat:

3. Onderhuur hoeft niet per se beperkt te zijn tot 1 onderhuurder. Dat staat ook nergens in de wet. De verhuuractiviteiten mogen niet min of meer bedrijfsmatig zijn.

Die stelling is dus niet waar. Er wordt maar 1 onderhuurder wettelijk geaccepteerd om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Zijn er meer bewoners (ingeschreven) dan wordt het automatische volgens de begripsbepaling in die wet een meerpersoonshuishouden en tellen alle inkomens mee.

Dat is wat ik zeg aan de hand van de wetgeving. Maar al jij het beter weet. OK

Vladja

Ik kan geen wijs meer worden uit wat u (Vladja) zegt over: thuiswonend en uitwonend. Het is toch heel simpel. Een student die niet meer bij zijn ouder(s) woont, is uitwonend. Of de student voor de huurwoning / huurtoeslag als medebewoner of als onderhuurder wordt gezien is tav deze begrippen niet opportuun.

We zullen het niet eens worden over duiding / interpretatie van de wettekst AWIR tav de begrippen medebewoner en onderhuurder. De wet stelt m.i. duidelijk dat de (elke!) persoon die op basis van een schriftelijke overeenkomst (contract) een deel van de woning huurt niet wordt aangemerkt als medebewoner.
Maw: hij is een onderhuurder.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ik denk dat de studenten al lang hun plan getrokken hebben nl geen huurtoeslag. Als het lukt, huurt een aantal van hen een huis. Krijgen per maand € 170,62 basisbeurs meer, evtl. vermeerderd met € 20 aanvullende beurs. Timfelix gaf dit bedrag (en nog wat hoger) al aan in zijn openingspost.

Optie: Als iemand zo gek wil zijn, zijn huis voor bijvoorbeeld € 1500 per maand aan de 5 studenten te verhuren (geen huurtoeslag): so what, pp. € 300 huur p/m. Werkelijke kosten per student: ruim € 100 per maand meerkosten in vergelijking met toen er nog bij de ouders werd gewoond. En gezellig in dit meerpersoonshuishouden samen een biertje (of biertjes) drinken! Wel in 4 jaar afstuderen boys, langstudeerders gaan aanmerkelijk meer collegegeld betalen. Daarover hebben jullie al een brief gehad van de DUO-IB groep.

Optie: stel dat er huurtoeslag mogelijk is. Om tbv € 100 of € 200 huurtoeslag contracten te gaan opstellen (misschien wel voor 4 personen - visie fisbel) of zonder huurcontract: medebewoner dus met bijbehorend gedoe (administratie) hoeveel ieder kan of mag bijverdienen. Discussies als: jij hebt je € 100 deze week al volgemaakt. Nu moet dat extra verdienen eens afgelopen zijn of betaal jij de huurtoeslag terug? (....).

Nee, als deze studenten verstandig zijn (dat zijn ze ongetwijfeld) willen ze geen geneuzel over huurtoeslag voor een paar tientjes extra p.p. per maand.
Toch leuke discussie gehad, volgend onderwerp graag.
Keep friends Vladje! Ik ben niet zo erg als ik er uitzie.

Vladja,
U schreef: Er wordt maar 1 onderhuurder wettelijk geaccepteerd om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Zijn er meer bewoners (ingeschreven) dan wordt het automatische volgens de begripsbepaling in die wet een meerpersoonshuishouden en tellen alle inkomens mee. Dat is wat ik zeg aan de hand van de wetgeving. Maar al jij het beter weet. OK

Natuurlijk vergis ik me ook wel eens. Of trek een verkeerde conclusie. Daarom heb ik voor alle zekerheid contact gezocht met het regiokantoor. Via een terugbelverzoek kreeg ik antwoord op mijn vraag: wordt voor de huurtoeslag slechts 1 onderhuurder wettelijk geaccepteerd om voor huurtoeslag in aanmerking te komen.
Antwoord: meerdere onderhuurders (met contract) hoeft geen belemmering te zijn voor huurtoeslag. Het inkomen van de onderhuurder(s) telt NIET mee.

De verhuurder hoeft de huuropbrengsten in principe niet aan te geven. Maar dan moet er een reële huurprijs gevraagd worden. De verhuur mag geen bedrijfsmatig karakter gaan krijgen. Als het aantal verhuurde kamers erg groot wordt is dat het geval. Of als de kamerverhuur veel werk met zich mee brengt. Dan moeten de huuropbrengsten opgegeven worden als ROW (resultaat overige werkzaamheden.
NB: De kamerverhuurvrijstelling is in de situatie van de studenten niet van toepassing. (tenzij bedrijfsmatige opzet - zie hierboven)

Conclusie die in deze situatie te trekken is.
De huurder die voldoet aan de voorwaarden huurtoeslag en laten we aannemen 3 medestudenten laat inwonen met contract, vervolgens een huur vraagt tegen een vriendenprijsje bijv. € 120 per maand + € 50 gas / licht / water is geheel legaal bezig. Er is geen bedrijfsmatige opzet. Integendeel: de 4 vrienden zoeken een goedkope en plezierige woonvorm met elkaar. De verhurende student ontvangt € 360 'kale' huur per maand. Krijgt circa € 250 huurtoeslag. Als de huur € 650 bedraagt, zijn de strikte woonlasten voor verhuurder € 40. Hij heeft wel de verantwoordelijkheid over het beheer van de woning.

NB: als de inspecteur desondanks de huuropbrengsten zou beschouwen als ROW, is de totale huur die de drie studenten betalen: 3 x 12 x € 120 = € 4320. De kamerverhuurvrijstelling is nu wel van toepassing. Die is € 4333. Maw: geen bijtelling inkomen!