Fictief rendement verhuurde sociale huurwoning is te hoog
Mijn dochter van 30 met kind woonde nog steeds bij mij. Ze staat al lang ingeschreven bij woningnet Amsterdam maar is voorlopig niet aan de beurt. Deze situatie werd onhoudbaar en ik ben uit mijn woning vertrokken en heb een klein maar duur appartement moeten huren. Haar inkomen ligt net wat boven bijstandsniveau en daarom verhuur ik mijn woning aan haar onder de sociale huurgrens. Hiervoor is door de gemeente een vergunning afgegeven. Het tijdelijke huurcontract is nu afgelopen maar ik kan haar natuurlijk niet op straat zetten. Dus blijft ze huren. De bedoeling is dat zij de woning verlaat zodra ze via woningnet een andere huurwoning heeft gekregen. Daarna betrek ik dan weer de woning of verkoop hem en koop voor mijzelf een wat kleiner appartement.
Echter waar ik geen rekening mee had gehouden is dat de belastingdienst de woning ziet als belegging met een fictief rendement van 6% over de WOZ waarde waarover in box 3 belasting moet worden betaald. De WOZ waarde is echter behoorlijk hoog en het rendement is slechts 1,6% zonder rekening te houden met kosten onderhoud woning welke behoorlijk zijn op dit moment. Ik heb geprobeerd de woning te verkopen maar in de huidige verhuurde staat krijg ik nog geen 50% van de WOZ waarde! Ik heb geprobeerd een woningruil te regelen met iemand die graag vanwege scheefgroei een sociale huurwoning achterlaat en mijn woning zou willen kopen voor een redelijke prijs maar beneden de huidige WOZ waarde. Echter nog zonder resultaat. Hier moeten woningbouw verenigingen aan meewerken.
Nu heb ik een redelijk pensioen maar in deze situatie stijgen mijn vaste lasten, door belasting, onderhoud en huur van mijn klein appartement, uit boven mijn inkomen.
Mijn vraag:
Is het een optie om met redelijk succes bezwaar te maken tegen het fictieve rendement of moet ik toch maar de woning verkopen? In dit geval schenk ik ide koper eigenlijk op termijn behoorlijk wat geld of wordt dan de nieuw WOZ waarde de waarde van de prijs waar ik de woning voor heb verkocht.
Ik heb natuurlijk ook al belastingadviseurs en makelaars de vraag gesteld want ben bereid te betalen voor advies maar zij komen er niet helemaal uit omdat de zaak een soort van catch 22 situatie is.
Geachte Miel,
Ik raad u aan om lid te worden van Vereniging Eigen Huis en contact met hen op te nemen:
https://www.eigenhuis.nl/contact
Hallo, ingewikkeld hoor. Als u de woning wilt verkopen dan zou uw dochter misschien (tijdelijk) woonruimte wat vedrer weg kunnen zoeken.
Dan kunt u uw bezit marktconform verkopen en dat zal in een dat als Amsterdam niet al te ingewikkeld zijn.
Hebt u eraan gedacht dat uw dochter niet eindeloos een tijdelijk huurcontract mag hebben?
Dat is maximaal 2 jaar voor zelfstandige woonruimte. Daarna heeft ze volledige huurbescherming en is de huur vast.
Nog een gedachte: accepteer dat fictieve rendement van de Belastingdienst gewoon. Als dat op dit moment voor iedereen een pima oplossing is dan is die prettige situatie misschien wat belangrijker dan wat meer of minder geld toch?
Succes en wijsheid gewenst met uw beslissingen.
De WOZ-waarde is niets anders dan een door de Gemeente bepaalde woningwaarde om als uitgangspunt te dienen voor de berekening van verschillende belastingheffingen van Gemeente en de belastingdienst.
De marktwaarde is de echte (verkoop)waarde van de woning en die kan behoorlijk hoger, maar tegenwoordig ook lager, uitpakken dan de WOZ-waarde. Een taxatie kan hier duidelijkheid in geven.
Aan de WOZ-waarde verandert niets bij verkoop van de woning, die staat nl. voor een kalenderjaar vast en zal pas het volgende kalenderjaar opnieuw worden bepaald.
U bent uit de woning vertrokken en heeft uw woning aan uw dochter verhuurd dat maakt eigenlijk dat u inkomsten uit uw woning genereert terwijl u niet op dat adres woonachtig bent en ook niet meer op dat adres ingeschreven staat. De belastingdienst ziet een verhuurpand alszijnde belegd vermogen waarbij het doel is middels verhuren winst te behalen en over die winst wordt 6% rendement geheven. De woning is uw eigendom maar omdat u er zelf niet meer woonachtig bent vervallen alle belastingvoordelen die toen u er nog woonde wel had. In bezwaar gaan is geen optie, maar u kunt wel de huursom naar boven aanpassen en uw dochter te helpen zoeken naar een geschikte woning buiten de woningnet om. Edoch wel een uitzonderlijke situatie, een ouder die een koopwoning achterlaat om een dochter te helpen en vervolgens in een dure huurwoning gaat wonen en de dochter veel te weinig huur in rekening brengt. M.i. wordt het eens tijd om met uw dochter in gesprek te gaan want als ze u de woning al uit kan jagen en het minimale aan huur betaald gaat ze de woning never nooit meer verlaten.
De WOZ waarde wordt o.a. bepaald a.d.h.v. de verkoopprijs van soortgelijke woningen in de buurt. Heeft dus wel iets maar slechts ten dele te maken met de verkoopprijs die u gaat krijgen. Bovendien wordt de WOZ waarde bepaald a.d.h.v. een vrij woning dus niet in verhuurde staat.
Als die (nieuwe) beleggers die Sander Schimmelpeninck geloofden dat je met verhuurde panden enorme rendementen belastingvrij maakt, komen bedrogen uit. Sander is een volstrekt onwetende. In werkelijkheid loont het inderdaad niet om een pand te verhuren: Het fictieve rendement van ruim 6% en de belasting daarop, als we een jaar verder zijn kan dat ruim 2,4% van de WOZ-waarde zijn, laten niet veel meer over van je rendement.
Bedenk dat de leegwaarderatio ook grotendeels (of geheel) is afgeschaft waardoor de volledige WOZ-waarde meetelt waar dat vroeger nog rond de 70% was. En het verhogen van de overdrachtsbelasting van 2% naar 10,4% voor een koper van een beleggingspand zal de verkoopprijs ook drukken. Daarom mag je inderdaad al blij zijn met 60% van de WOZ of gezien de forse stijging afgelopen jaar van de WOZ wellicht zelfs met 50%.
Bezwaar maken: Er zijn lagere rechters geweest die de huidige overbruggingswetgeving Box3 als te hoog hebben bestempeld als de werkelijke opbrengst bewijsbaar lager was. Maar diverse rechters, diverse uitspraken. Het wachten is op een beslissend uitspaak door de Hoge Raad.
Nieuw op Vraag & Beantwoord
Zakelijk energiecontract consument
Mijn vader is opgebeld door een energieboer dat het huidige contract bijna afliep. Helaas is hij toegehapt op een aanbieding en heeft een nieuw contract afgesloten.
nu loopt echter het contract van mijn ouders nog twee jaar. Daarom hebben ze een mail gestuurd dat ze afzien van het contract volgens de wettelijke bedenktijd van 14 dagen. Echter reageert de energieleverancier terug dat ze
...
Lees meer
Opzoek naar betrouwbare huurwoning website DH
Ik ben op zoek naar een huurwoning in Den Haag, nu heb ik er een aantal gevonden die interessant zouden kunnen zijn, echter allemaal op websites waar je een betaald account dient aan te maken alvorens je kunt reageren op een woning of een bezichtiging kunt plannen.
Zitten hier ook betrouwbare websites tussen en zo ja welke zijn dit?
Lees meer
Overschrijvingsfomulier fraude
Ik help iemand van 85 met administratieve dingen. In Dec 2023 heeft hij overschrijvingsform abn gestuurd voor anwb lidmaatschap van €17. In feb 2024 kreeg hij aanmaning en bleek het niet afgeschreven. Dus maakte hij nog een aan, die werd betaald. Nu is er met het 1. Formulier in maart € 497 afgeschreven naar rekening in België, met zelfde naam erbij als hij heet. Blijkbaar is formulier bij po ... Lees meer
Populair in Geldzaken & Recht
Wie is aansprakelijk voor doodbijten hond
Vorige week is het hondje van mijn zus in een paar minuten doodgebeten door een pitbull Die pitbull was ontsnapt uit de tuin van een buurman wiens dochtertje de poort open had laten staan. Mijn zus heeft de buurman aansprakelijk gesteld en 400 euro verlangd om een nieuwe hond te kunnen kopen (haar hondje was nog maar net een jaar oud). Nu wil het geval dat de buurman niet de eigenaar is van de ... Lees meer
Mag mijn huurbaas de woning incl mijn inboedel fotograferen bij het verkopen van de woning?
Mijn huurbaas heeft kenbbaar gemaakt de woning waar ik met mijn vriendin 3 jaar woon, te willen verkopen.
Nu wil ze ook foto's komen maken voor op internet, terwijl er al oude foto's zijn van toen hun hier nog woonde.
Deze woning heeft toen namelijk al eens te koop gestaan.
Ik vroeg mij af of dit zomaar mag en wat mijn rechten zijn. Zelf heb ik dit liever niet ivm privacy.
...
Lees meer
Gesjoemeld met mijn uren
Hallo allemaal,
Ook ik heb een vraag die ik graag wil stellen.
Afgelopen 2 en half jaar ben ik dienst geweest bij een groot bedrijf in de detailhandel. Nu ben ik de afhelopen maand helaas in de ziektewet beland en heb ik besloten om afscheid te nemen en ergens anders te gaan werken. Nu heb ik mijn laatste loonstrook ontvangen waar op staat dat ik in mijn ziektewet verlof uren heb staan e
...
Lees meer