Rechten na ontdekking verborgen gebrek na aankoop woning.
Wij
hebben een bestaand ouder (1913) huis gekocht en voldaan aan onze
onderzoeksplicht. (Bezichtiging en bouwkundige keuring.) Hierbij was,
buiten een rotte vloerbalk, niets raars opgevallen. (alles was net
geschilderd e.d.) Echter al snel bleek dat er van alles rondom
vochtproblemen aan de hand was. Via de buurman (die helaas niet wil
getuigen) hoorden we dat de verkopende partij al lang kampte met
vochtproblemen. Zowel een expert in vochtbestrijding en een
schade-expert van de verzekering, hebben verklaard dat, gezien schimmel
in de muur zicht niet van de een op andere dag vormt, de verkopende
partij weldegelijk op de hoogte hiervan moet zijn geweest maar dit
moedwillig heeft verzwegen (ondanks hun mededelingsplicht). Onze vraag
is dan ook in hoeverre wij een sterke zaak hebben om de oplopende extra
kosten (ca €8000,-) te verhalen op de verkopende partij?
Dat hangt mede af van het tijdstip van constateren en tijdstip van de melding bij de verkoper. Zoals de rechter zegt moet het gebrek binnen bekwame tijd worden gemeld. Wanneer is de koop gesloten, overdracht en wanneer vermoedens, onderzoek en is het al gemeld bij verkoper ?
Tevens zal uit de omschrijving van de toedracht moeten blijken om welke reden(en) het probleem onopgemerkt is gebleven bij de keuring. Of u ook daadwerkelijk kunt bewijzen of aannemelijk maken dat de verkoper hiervan op de hoogte geweest moet zijn is de vraag. De rapportages van de experts dient u op te vragen en als bewijs te overleggen.
De opstalverzekering biedt overigens uitgebreide dekking voor de gevolgschade en in veel gevallen is ook het hak- en breekwerk op de polis meeverzekerd. Welke extra kosten afgezien van onderzoek heeft u daarbovenop moeten maken ?
Wellicht kunt u inderdaad het beste proberen of u het geld via uw eigen verzekering kunt verhalen. Het aanspreken van de verkoper is waarschijnlijk nogal een ingewikkelde zaak... het zou met in achtname van de verhalen van de experts heel goed mogelijk zijn dat de verkoper voor de rechter zal beweren in de veronderstelling hebben verkeerd dat de vochtproblemen door hem destijds verholpen zijn (door anti-schimmel verf te gebruiken o.d.) - dat dit niet afdoende is gebleken is dan alsnog uw probleem omdat het erg onwaarschijnlijk is dat de rechter zal besluiten dat u kunt bewijzen dat verkoper u moedwillig een kat in de zak heeft verkocht. Hij zal ook overwegen wat de grootte van dit probleem is in verhouding tot de totale aankoop waar u (hier althans) niets over te klagen heeft. Hoe dan ook erg moeilijk, als het te subjectief of welles nietes blijft zal de rechter de zaak als onbeoordeelbaar zien en de status quo handhaven.
suxes!
Een vriend van mij heeft dit ook meegemaakt, de verkopende partij heeft dit toen ook verzwegen ( de buren zeiden dat ze druk waren met alles witten voor de verkoop). Hij heeft foto's van de situatie gemaakt (bewijsmateriaal) en een rapport door een expert laten maken. Ook heeft hij door experts een schatting laten maken van de kosten die gemaakt moeten worden om dat allemaal te herstellen. Via zijn rechtbijstandsverzekering heeft hij een advocaat de verkopende partij laten sommeren. Deze hebben niet betaald waardoor hij naar de kantonrechter is gestapt en in zijn gelijk is gesteld. Daarna heeft hij een deurwaarder ingeschakeld om het geld te incasseren. Helaas had hij niet zoveel geluk, de verkopende partij is nu failliet.
Ik weet niet hoelang geleden je de schade heb ontdekt maar als je kan aantonen dat de schade voor de verkoop al was dan heb je wel een sterke zaak.
De vriend van mij heeft toen ook de woning bezichtigd en een bouwkundige keuring laten doen.
Succes ermee!
Bedankt voor jullie reacties!
Nadat de rechtsbijstandverzekering ons geschil een zwakke zaak acht hebben wij geprobeerd de schade te verhalen op de inboedel en opstalverzekering. Nadat een schade expert langs kwam en concludeerde dat deze schade van 'langzaam werkende invloeden' is kunnen wij deze schade niet verhalen op onze verzekering. De schade expert vond dit wel degelijk een zaak voor de rechtsbijstand.
De melding bij de verkopers was ruimschoots binnen de wettelijke termijn gemeld dmv een aangetekende brief. Hun antwoord kwam via hun rechtsbijstandverzekering met de mededeling vol vertrouwen naar ons antwoord uit te zien. Door het koopcontract is alles onze kant opgeschoven. Wij moeten nu bewijzen dat deze gebreken opzettelijk verzwegen zijn!
Heeft iemand nog tips? Of ervaringen?
Uit de feiten en omstandigheden moet u bewijzen of tenminste aannemelijk kunnen maken dat de vorige eigenaar / verkoper op de hoogte geweest is of moet zijn van de verborgen gebreken. Om te beginnen beschikt u over de rapportages van het lekdetectie onderzoek en de expert (anders per omgaande opvragen). Daarenboven kunt u nog proberen om de buren te laten getuigen, daar zij kennelijk op de hoogte zijn geweest van de eerdere vochtproblematiek en de wijze waarop dat destijds al dan niet is verholpen / gelapt of verdoezeld (aan het zicht is onttrokken). Tenslotte lijkt me noodzakelijk voor de juistheid van de feiten om welke reden(en) de gebreken niet aan het licht zijn gekomen tijdens de bouwtechnische keuring. Mogelijk is die keuring onvoldoende verricht en bestaat de mogelijkheid om ook die partij in rechte te betrekken indien sprake is geweest van verwijtbaar handelen. De specifieke deskundigheid van diegene en mogelijk verwijtbaar handelen zou ertoe kunnen leiden dat eerder aansprakelijkheid wordt aangenomen. Deze kwestie is voor u te complex om zelf te doen en u dient dit schadegeval dan ook te laten behandelen door uw RB verz.
Van juridisch belang is nog dat de mededelingsplicht van de verkoper in het algemeen prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper.
Nieuw op Vraag & Beantwoord
Vattenfall
vattenfall heeft een fout in de afrekening van mei 2023 gemaakt. ze hebben de meterstanden omgedraaid en daardoor te veel terug betaald.
nu schrijven ze het verschil van 620 euro gewoon per 31 mei 2024 van mijn rekening af.mag dat?
Lees meer
Hoe krijg ik mijn hortensia weer tot leven?
Op mijn verjaardag kreeg ik een mooie hortensia voor op mijn balkon. Ik heb hem meteen in een grotere pot gezet, maar dat had ik beter niet moeten doen, want ik had er even niet bij nagedacht dat je moet wachten tot het najaar als de bloemen helemaal uitgebloeid zijn. Nu lijkt de plant dood te gaan. Lees meer
Mag de KB onjuiste informatie over mij publiceren online?
Wat kun je doen als een site van de overheid onjuiste informatie over je publiciert? Ze doen niks met mijn klacht. Het gaat om de Koninklijke bibliotheek die weigert mijn geboortejaar aan te passen. Het interesseert ze geen biet dat ze mij decennia ouder maken dan ik ben met alle gevolgen van dien.. Lees meer
Populair in Geldzaken & Recht
Wie is aansprakelijk voor doodbijten hond
Vorige week is het hondje van mijn zus in een paar minuten doodgebeten door een pitbull Die pitbull was ontsnapt uit de tuin van een buurman wiens dochtertje de poort open had laten staan. Mijn zus heeft de buurman aansprakelijk gesteld en 400 euro verlangd om een nieuwe hond te kunnen kopen (haar hondje was nog maar net een jaar oud). Nu wil het geval dat de buurman niet de eigenaar is van de ... Lees meer
Mag mijn huurbaas de woning incl mijn inboedel fotograferen bij het verkopen van de woning?
Mijn huurbaas heeft kenbbaar gemaakt de woning waar ik met mijn vriendin 3 jaar woon, te willen verkopen.
Nu wil ze ook foto's komen maken voor op internet, terwijl er al oude foto's zijn van toen hun hier nog woonde.
Deze woning heeft toen namelijk al eens te koop gestaan.
Ik vroeg mij af of dit zomaar mag en wat mijn rechten zijn. Zelf heb ik dit liever niet ivm privacy.
...
Lees meer
Gesjoemeld met mijn uren
Hallo allemaal,
Ook ik heb een vraag die ik graag wil stellen.
Afgelopen 2 en half jaar ben ik dienst geweest bij een groot bedrijf in de detailhandel. Nu ben ik de afhelopen maand helaas in de ziektewet beland en heb ik besloten om afscheid te nemen en ergens anders te gaan werken. Nu heb ik mijn laatste loonstrook ontvangen waar op staat dat ik in mijn ziektewet verlof uren heb staan e
...
Lees meer