Een gemeente moet heel veel woningen en bedrijven taxeren, dat kan niet allemaal met de hand. De taxateur wordt daarom ondersteund door een softwarepakket waarin de ervaring van veel taxateurs is verwerkt. Er zijn diverse pakketten in omloop die allemaal anders werken. In grote lijnen ziet een taxatie er als volgt uit:

Woningen zijn verdeeld in zogenaamde referentiewoningen. Dit zijn woningen die goed met elkaar vergelijkbaar zijn. Bij het indelen van de woningen in groepen, maakt een (klein) verschil in inhoud niet uit. Bij het taxeren uiteraard wel.

Daarna wordt een groep getaxeerd door verkoopcijfers te zoeken van woningen die zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn. Bij het taxeren wordt gekeken naar de relevante verschillen, zoals ligging, onderhoud, voorzieningenniveau, inhoud/oppervlakte, aan/afwezigheid van bijgebouwen en aanbouwen. Als woning X bijvoorbeeld 360 m3 groot is en de verkochte woning Y 300 m3, zal woning X hoger worden getaxeerd dan het verkoopcijfer van Y. Het verschil zal echter minder dan 20% zijn.

Een groot gedeelte van het taxeren bestaat uit controleren. Tijdens het taxeren krijgt de gemeente/taxatiebureau steeds nieuwe informatie uit nieuwe verkoopcijfers, bouwvergunningen, bezwaarschriften. Stel dat een woning voorlopig is getaxeerd op € 200.000 en deze wordt in augustus verkocht. Als de woning voor € 196.000 is verkocht, bevestigt dit de taxatie. Als de woning voor € 175.000 of € 240.000 wordt verkocht, moet in ieder geval deze woning en mogelijk de hele groep opnieuw worden getaxeerd.

Fijn dat je zo op de hoogte bent, Ruitenheer. Ik heb nog vragen:
- diverse pakketten software die allemaal anders werken?
betekent dat dat in iedere stad een ander systeem is? Is er dus geen landelijk uniform systeem en werken de uiteindelijke gemeentetaxateurs allemaal anders?

- als ik het goed begrijp, worden dus eerst groepen gemaakt, daarna wordt elk huis in een groep, individueel beoordeeld aan de hand van een verkocht pand?
Doet de taxateur dat dan vanachter zijn bureau? Of gaat hij eerst bij het verkochte pand kijken en daarna naar de andere woningen in een groep?

- hoe worden panden getaxeerd die al heel lang niet zijn verkocht of verbouwd?

- wanneer je bezwaar maakt tegen een vastgestelde WOZ-waarde omdat onvolledig rekening is gehouden met individuele kenmerken en dit is gehonoreerd met een fikse verlaging, moet de gemeente zich daar dan het volgende jaar ook aan houden?

- wanneer in het begin een huis bij een bepaalde groep wordt ingedeeld en in eerste instantie niet zo gelet wordt op inhoud, maar later blijkt dat alle andere panden veel meer zijn uitgebouwd en uitgebreid, dus in feite een veel grotere woning is geworden, wordt dan zo'n woning later bij een andere groep ingedeeld?

- hoe belangrijk is het hebben van een dakkapel, balcon, garage,veel grotere tuin.?

- wordt er onderscheid gemaakt tussen bebouwde grond/opstal en onbebouwde grond/hele kavel en moet je dat berekenen?

Hoop echt dat je hier antwoorden op hebt.
Mardien

[quote=mardien schreef op vrijdag 17 jun 2011, 23:15]
- diverse pakketten software die allemaal anders werken?
betekent dat dat in iedere stad een ander systeem is? Is er dus geen landelijk uniform systeem en werken de uiteindelijke gemeentetaxateurs allemaal anders?

Iedere gemeente (of beter, ieder taxatiebureau) werkt op zijn eigen manier met een eigen pakket. Wel voldoen al deze werkwijzen en al deze pakketten aan de eisen uit de waarderingsinstructie. Het softwarepakket is alleen een hulpmiddel om de waarde te bepalen. Ik schat dat er in Nederland 10-20 verschillende pakketten worden gebruikt.

[quote=mardien schreef op vrijdag 17 jun 2011, 23:15]
- als ik het goed begrijp, worden dus eerst groepen gemaakt, daarna wordt elk huis in een groep, individueel beoordeeld aan de hand van een verkocht pand?
Doet de taxateur dat dan vanachter zijn bureau? Of gaat hij eerst bij het verkochte pand kijken en daarna naar de andere woningen in een groep?

De meeste werkzaamheden gebeuren achter het bureau. De gemeente heeft heel veel informatie al verzameld, en via internet kunnen we nog heel veel informatie vinden. Ook wordt bij de nieuwe eigenaar informatie opgevraagd. Daarmee heeft de gemeente meestal voldoende informatie. Als de informatie niet voldoende is, zal een woning worden bezocht, al dan niet inpandig.
Per groep worden de 3 beste verkoopcijfers gezocht, daarna wordt de hele groep getaxeerd. Hoe dit gebeurt hangt af van het gebruikte pakket.

[quote=mardien schreef op vrijdag 17 jun 2011, 23:15]
- hoe worden panden getaxeerd die al heel lang niet zijn verkocht of verbouwd?

Met verkoopcijfers van woningen die wel zijn verkocht en die zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn.

[quote=mardien schreef op vrijdag 17 jun 2011, 23:15]
- wanneer je bezwaar maakt tegen een vastgestelde WOZ-waarde omdat onvolledig rekening is gehouden met individuele kenmerken en dit is gehonoreerd met een fikse verlaging, moet de gemeente zich daar dan het volgende jaar ook aan houden?

De gemeente moet de waarde zo goed mogelijk vaststellen. Als bij een bezwaarschrift (of een verbouwing of een controle) blijkt dat er fouten in het systeem zitten, moeten deze worden hersteld. Als bijvoorbeeld blijkt dat de inhoud van een woning geen 450 m3 is maar slechts 350 m3, zal dit in de administratie worden verwerkt.

[quote=mardien schreef op vrijdag 17 jun 2011, 23:15]
- wanneer in het begin een huis bij een bepaalde groep wordt ingedeeld en in eerste instantie niet zo gelet wordt op inhoud, maar later blijkt dat alle andere panden veel meer zijn uitgebouwd en uitgebreid, dus in feite een veel grotere woning is geworden, wordt dan zo'n woning later bij een andere groep ingedeeld?

De indeling in groepen wordt eenmaal gedaan, daarna wordt ieder jaar in principe uitgegaan van dezelfde indeling. Maar er zijn diverse redenen om de indeling aan te passen. Dat kan naar aanleiding van een verbouwing, van een bezwaarschrift, maar ook naar aanleiding van marktanalyse. Soms blijkt dat woningen die heel erg vergelijkbaar zijn, toch een verschillende marktontwikkeling hebben. Dan wordt de groep aangepast of gesplitst.

[quote=mardien schreef op vrijdag 17 jun 2011, 23:15]
- hoe belangrijk is het hebben van een dakkapel, balcon, garage,veel grotere tuin.?

Niet voor de groepsindeling. Een dakkapel en balkon hebben een vaste prijs of een prijs per m. Een garage heeft meestal een bedrag per m3.

[quote=mardien schreef op vrijdag 17 jun 2011, 23:15]
- wordt er onderscheid gemaakt tussen bebouwde grond/opstal en onbebouwde grond/hele kavel en moet je dat berekenen?

De waarde wordt meestal per onderdeel berekend. Dus een bedrag voor de woning, een bedrag voor de dakkapel, een bedrag voor de berging en een bedrag voor de grond. Maar de eindwaarde is van belang, niet de telling van de onderdelen. Dat is alleen een hulpmiddel.

[quote=mardien schreef op vrijdag 17 jun 2011, 23:15]
Hoop echt dat je hier antwoorden op hebt.
Mardien

Ik hoop dat ik het hiermee wat duidelijker te hebben gemaakt.