Ik ben het grotendeels eens met Marcel75. Met medewerking van de bank en de verzekering kan het iets eenvoudiger. De hoofdelijke schuldenaar kan worden vervangen (A door C). Ook kan de begunstigde resp verzekerde in de polis worden aangepast. Alles alleen met goedkeuring van B.

C kan alleen hypotheek krijgen wanneer C ook mede eigenaar is. Om overdrachtsbelasting te voorkomen kunnen A en C gaan trouwen of geregistreerd partnerschap aangaan. Hierna kan de overdracht van B naar de gemeenschappelijke huishouding A+C zonder belasting (wel notariskosten en administratiekosten bank).

De eventuele over-/onderwaarde van het huis moet tezamen met het aandeel in de spaarverzekering worden verrekend met B, eventueel door verhoging van de hypotheek.

@Hans,

Met dien verstande dat je de begunstigde van een polis niet kunt wijzigen zonder dat er sprake is van (gedeeltelijke) afkoop van de verzekering met alle fiscale gevolgen van dien.

@Kawaracer: Marcel geeft een meer dan volledig antwoord. Als medewerker van een notariaat kun je gerust vertrouwen op zijn advies.

En denk nog even na over de tenaamstelling. Je geeft aan dat A eerst enig eigenaar wordt. Maar A kan de hypotheek niet alleen dragen. Dus moet C mede-schuldenaar worden. Daarmee voorkom je inderdaad de overdrachtsbelasting, maar dan is C schuldenaar voor iets wat niet zijn eigendom is!!!

Salut, C.

@hanshh
Ik ben het met je eens dat het theoretisch mogelijk is een schuldenaar te vervangen. Praktisch zijn daar echter maar weinig banken die daar zo makkelijk aan mee werken.

Ook je oplossing om te gaan trouwen/ger.partnerschap is theoretisch juist, maar praktisch vaak niet uitvoerbaar. Je dwint mensen eigenlijk op die manier te gaan trouwen en vervolgens tijdens het huwelijk nog een akte van verdeling te laten tekenen zodat ze beiden eigenaar worden. Probeer dat ook nog maar eens aan de bank uit leggen. Die moet daar namelijk als hypotheekhouder nog toestemming voor verlenen. Ik weet ook wel dat het praktisch wel mogelijk is, maar afgezet tegen de kosten en de emotionele kant, lijkt mij mijn zo te vermelden opmerking mbt een samenlevingscontract een betere.

Om de eenvoud er in te houden zou ik zeggen: ofwel koop de polis af, ofwel zet deze voort op 1 naam en sluit de hypotheek over zodat er een nieuwe geldlening gesloten wordt met A en C als schuldenaren.

@C
Voor je terecht gesingaleerde probleem dat C wel schuldenaar wordt, maar geen eigenaar is ook een oplossing. Stel een samenlevingscontract op (ik neem namelijk even aan dat A en C nu een relatie hebben en gaan samenwonen, anders zal de bank sowieso moeilijk gaan doen en gaat het advies er heel anders uit zien) en neem daarin een zogenaamde meerwaarde-clausule op. Dat betekent dat als het huis meer waard wordt vanaf de ondertekening van het samenlevingscontract, C ook meedeelt in de waardestijging. Op die manier heeft hij toch wel iets.

@vraagsteller
A en C hebben nu toch een relatie en gaan toch in het huis samenwonen?

@Marcel75

A+C hebben idd momenteel een relatie en gaan samenwonen in het desbetreffende huis.

Ik begrijp dus dat het onmogelijk is om NHG opnieuw aan te vragen, dus dan neem ik aan dat in deze situatie er ook geen taxatierapport meer hoeft te komen (noodzakelijk voor NHG). Persoon A+B zijn het namelijk eens over de hoogte vh het bedrag om persoon B uit te kopen ivm de geschatte overwaarde. Of is het taxatierapport nog een verplicht item voor de notaris mbt de akte van verdeling ?

In de nieuwe situatie zal in eerste instantie A enig eigenaar worden en A+C schuldenaren. Er is idd gedacht aan ger. partnerschap, maar waarom moet een bank eigenlijk nog toestemming geven om het eigendomsrecht van de woning te veranderen van A naar A+C ? A+C zijn toch immers beide schuldenaren van de bijbehorende lening.

@Marcel75

A+C hebben idd momenteel een relatie en gaan samenwonen in het desbetreffende huis.

Ik begrijp dus dat het onmogelijk is om NHG opnieuw aan te vragen, dus dan neem ik aan dat in deze situatie er ook geen taxatierapport meer hoeft te komen (noodzakelijk voor NHG). Persoon A+B zijn het namelijk eens over de hoogte vh het bedrag om persoon B uit te kopen ivm de geschatte overwaarde. Of is het taxatierapport nog een verplicht item voor de notaris mbt de akte van verdeling ?

In de nieuwe situatie zal in eerste instantie A enig eigenaar worden en A+C schuldenaren. Er is idd gedacht aan ger. partnerschap, maar waarom moet een bank eigenlijk nog toestemming geven om het eigendomsrecht van de woning te veranderen van A naar A+C ? A+C zijn toch immers beide schuldenaren van de bijbehorende lening.

Hoi Kawaracer

De bank wil sowieso weten wat het huis waard is in verband met de hoogte van de hypotheek die zij verstrekken. Onder een taxatie kom je dus niet uit.

De oplossing die er nu ligt is redelijk, doch bedenk je wel: C heeft enige tijd een schuld aan de bank, zonder dat hij daar bezit tegenover kan stellen. Oftewel: A mag C eruit zetten, vervolgens haar rente niet betalen en dan is C nog aansprakelijk voor haar achterstand! (Marcel, wellicht een ander nadeeltje....). We moeten hier ook kijken naar wat als het niet goed gaat tussen A en C!

De bank heeft het eerste recht van veiling als A en C de afspraken niet nakomen. Logisch dat zij toestemming moeten geven als C als eigenaar in het verhaal wil.

Salut, Canna

@kawaracer,
de "geschatte" overwaarde is altijd een groot risico. Waar is deze op gebaseerd? Vrijwel niemand in Nederland kan precies uitrekenen wat de restschuld van zijn hypotheek is ivm lopende rente. Hetzelfde geldt ook voor de waarde van de woning. Laat hiervoor minimaal een waardebepaling uitvoeren.

Als er een nieuwe hypotheek wordt afgesloten, zal er ook een taxatie verricht moeten worden. De bank zal toch willen weten op wat voor pand zij een hypotheekrecht krijgt.

Let er ook nog even op dat je waarde van de polis moet opvragen bij de verzekeraar. Ook die wijzigt maandelijks doordat er nieuwe betalingen gedaan worden.

Het risico van verdelen obv achteraf onjuiste bedragen is dat de benadeelde altijd nog het verschil kan claimen en eventueel zelfs de hele verdeling kan vernietigen. Dat betekent dus dat je van vooraf aan kunt beginnen.

Je bent verplicht de bank ervan op de hoogte stellen als er iets aan de eigendomssituatie verandert. Dat heetft ermee te maken dat het hypotheekecht vastzit aan het eigendomsrecht. Als je het eigendomsrecht aanpast, moet de bank dat dus weten.

@c
Nog even een kleine aanvulling. De bank heeft niet het recht op 1e veiling. De bank heeft op grond van het hypotheekrecht een recht om over te gaan tot parate exuctie (idd veiling) en op grond van de rangorde van de hypotheek (1e, 2e, nz) een voorrangspositie boven andere schuldeisers. Daar komen ze dus als 1e om de hoek kijken. Ook een eventuele beslaglegger mag namelijk veilen.

ik zal op dezelfde volgorde antwoorden geven:
1. het A het geld liggen, dan kan er voor gekozen worden het geld, via de notaris die de akte van verdeling gaat opstellen en passeren, uit te keren aan B. Heeft A het geld niet liggen, dan zal dit uit een nieuwe hypotheek moeten komen. De rente is ook dan nog aftrekbaar, mits er geen boeterente meegefinancierd is. Dat kan het geval zijn als de huidige hypotheek overgesloten moet worden omdat de huidige geen zgn verhoogde inschrijving kent.

2. De NHG vervalt zodra er 2 schuldenaren zijn en 1 eigenaar. De NHG wordt alleen verstrekt als er 2 schuldenaren zijn die tevens beiden eigenaar zijn van de woning. Opnieuw aanvragen is dus niet mogelijk.

3. De polis van de levensverzekering zal moeten worden aangepast en B zal de helft van de waarde van de verzekering uitgekeerd moeten krijgen. C kan dat in de regel niet overnemen.

4. De kosten verschillen per notaris. Wat betreft het kadaster, reken op € 70,-- inschrijvingskosten voor de akte van verdeling en € 70,-- voor de eventuele nieuwe hypotheekakte. De notariskosten zijn moeilijk in te schatten. Zijn de afspraken op papier vastgelegd, is er een taxatierapport, is de waarde van de verzekering als bekend, etc. Dat alles heeft invloed op de notariskosten.
Als de woning wordt toebedeeld aan A zal in er idd geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Nog even een aanvulling mbt de huidige hypotheek: er zal wel ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid aangevraagd moeten worden. In de regel zal de notaris dit ook regelen, omdat bij hem/haar de benodigde stukken daarvoor getekend moeten worden.

Als het later de bedoeling is dat A en C gezamenlijk eigenaar worden, zal er overigens wel overdrachtsbelasting over de helft van de dan getaxeerde waarde van de woning afgedragen moeten worden.

@Marcel,

Dank voor de les. Ik doelde ook op preferent schuldeiser, maar was niet helemaal juist in de juridische tekst.