Bosbess,

Als je ineens 4% in de schoot geworpen krijgt, dan ga je daarmee plannen maken zoals meer verbouwen als eerder gepland of luxer verbouwen. En dan ineens "verdwijnt" dat extraatje, waarmee je al aan het rekenen was of misschien al zaken voor aangeschaft of afspraken met verbouwers gemaakt hebt.

Maar daar gaat de vraag niet over. De vraag gaat over jet juridische aspect. Mag de notaris 6% in rekening brengen op het moment dat de wettelijke belastingheffing maar 2% bedraagt. Hoofdzaken en bijzaken van elkaar gescheiden houden.

Vladja

Bedankt voor jullie reacties!

Het gaat er inderdaad om dat ik inmiddels een specificatie verbouwing had opgemaakt en met die specificatie een offerte heb gemaakt met een aannemer. Nu moet ik dit dus opnieuw een taxatie gaan aanvragen met een nieuwe specificatie verbouwing opmaken. Maar dat is bijzaak. Ik was gewoon heel blij met het 'cadeautje' dat ik nu weer terug moet draaien.

Ook heb ik gezocht in het koopcontract en ik heb het volgende gevonden:

"Ingeval de overdrachtsbelasting voor rekening van koper is en voor de berekening van deze belasting een beroep kan worden gedaan op vermindering van de grondslagwaarde, omdat verkoper of zijn rechtsvoorganger het verkochte heeft/hebben verkregen respectievelijk fictief heeft/hebben geleverd in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, belast met overdrachtsbelasting of met niet-aftrekbare omzetbelasting, binnen de termijn als vermeld in artikel 13 van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer en aanverwante besluiten, vóór het ondertekenen van de leveringsakte, zal koper aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag (verkoper zal een kopie van zijn nota van afrekening en de voetverklaring van de vorige notaris binnen één week aan **** zenden)"

Ik neem aan dat dit betekent dat ik helaas toch die 6% overdrachtsbelasting moet gaan betalen?

Heb een artikel hierover gevonden over artikel 13 op onderstaande link
Zou zeker nog eens navraag doen bijv. de belastingdienst.
http://www.vbcnotarissen.nl/page.asp?id=360

Wens je succes met het binnen 6 maanden doorverkopen. Want cdaarvoor geld deze tijdelijke regeling niet met welke constructie dan ook. Maar het is een tijdelijke maatregel en waarschijnlijk niet op alle juridische uitzonderingen getest.

Maakt ook verder niet uit. Makelaars in den lande zijn nu al slim bezig huizen v.o.n. aan te bieden. De vraagprijs daalt met 4% en de verkoper/koper ziet het verschil niet.

Kosten koper bestaat niet alleen uit overdrachtsbelasting. Simpel voorbeeld. Een woning van 100.000 euro kk kost je 110.000 .6 % belasting en 1%kosten van o.a. de notaris. 3 % gaat naar de makelaar. Met behulp van deze stimuleringsmaatregel komt de makelaar met het voorstel voor de verkoper de vraagprijs 4% te laten zakken en het vrij op naam te maken waarbij de verkoper alle kosten draagt. De koper betaald exact hetzelfde en de verkoper pakt 4 % winst.

Nog even een toevoeging aan mijn vraag.

Ik heb de leveringsakte doorgenomen van de huidige eigenaar en ik lees daar dat de woning op 4 januari is gekocht. Ik heb getekend op 25 juni, maar de overdracht voor mij is op 20 juli.
Geldt voor die 6 maanden termijn, de datum van tekenen of de overdrachtsdatum?

De huidige eigenaar heeft de woning op 4 janauri jl gekocht, wanneer werd de notariële akte gepasseerd?

U heeft middels een veiling de woning als koper verkregen, wanneer was de veiling? Was deze vóór 15 juni jl. geveild, geldt (gold) als datum koop, dan betaalt u de 6% overdrachtsbelasting.

Als ik het goed begrijp is de leveringsakte op 4 januari gepasseerd.

Maar ik heb de woning niet via een veiling gekocht. De huidige eigenaar heeft het huis via een executieveiling gekocht.

Een prachtige casus, waar ik graag mijn licht over laat schijnen.

De verkoper heeft op een veiling gekocht. In dat geval is niet de datum van de veiling bepalend wanneer de 6 maandstermijn gaat lopen, maar de datum waarop de akte van kwijting ook getekend is. Dit is altijd later, namelijk na de gunning. Het eigendomsbewijs van de verkoper behelst dan ook 3 akten. Je moet de datum van de laatste akte hebben.

Het probleem van de 6-maandstermijn is inmiddels bekend en gelet op de bepaling die in je koopovereenkomst staat, zul je met de verkoper in overleg moeten treden om een oplossing te vinden. De notaris heeft van de KNB deze week de instructie gekregen om hierover geen uitspraken te doen omdat de koopovereenkomst namelijk uitgelegd zal moeten worden. Dat is in eerste de taak van de partijen en als die er niet uitkomen, dan moet de rechter maar een uitspraak doen.

Op je vraag is dus geen antwoord eenduidig te geven omdat iedere casus anders uit kan pakken als gevolg van de wijziging van het tarief voor de overdrachtsbelasting.

Er zal gekeken moeten worden naar wat partijen voor ogen hadden (zgb Haviltex-criterium). Als jij er ten tijde van ondertekening van de koopovereenkomst van uit ging sowieso 6% kwijt te zijn aan deels overdrachtsbelasting, deels aan vergoeding aan de verkoper.

Bedenk trouwens wel dat je sinds 1 juli nu ook overdrachtsbelasting over de vergoeding voor de verkoper moet betalen en daarvoor geld het tarief van 6%.

In onderhandeling met de verkoper dus en duidelijk op papier (laten) zetten wat jullie bedoelingen waren op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst.

De datum van juridische overdracht geldt en dat is bij het tekenen bij de notaris en nooit de datum van het voorlopige koopcontract.

Met de leveringsakte, ook wel transportakte of overdrachtsakte genoemd, gaat het eigendom van het huis over van de verkoper naar de koper. Als op de leveringsakte de datum van 4 januari staat als overdrachtsdatum, opgemaakt en getekend bij de notaris, is 4 januari de datum van juridische overdracht.

Als jouw overdracht / tekenen van de leveringsakte op 20 juli is, dan zijn er meer dan 6 maanden verstreken en is de teruggave van de overdrachtsbelasting volgens art. 13 vervallen.

Wet op Belastingen van Rechtsverkeer (WBRV)

Artikel 13,

1. In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting naar het gewone tarief welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht.

Vladja

Opnieuw bedankt voor jullie duidelijke antwoorden.

Ik heb de vraag ook voorgelegd aan mijn hypotheekadviseur en volgens hem geldt de datum van ondertekening van de koopovereenkomst en die is wel binnen de 6 maanden.

Maar als ik het goed begrijp is dit dus niet het geval, maar geldt de overdrachtsdatum? En dat zou dan ook betekenen dat ik niet in overleg hoef te gaan met de verkoper?

Wat is de datum in het Kadaster waarop de verkoper als eigenaar van de woning staat ingeschreven? Is dat die 4e januari?

Vladja

Er staat dat de feitelijke levering is op dag dat de leveringsakte is ondertekend en dat is 4 januari. Is dit de info die je nodig hebt?

[quote=mapeza schreef op vrijdag 8 jul 2011, 10:34]Geldt voor die 6 maanden termijn, de datum van tekenen of de overdrachtsdatum?Zoals al eerder is gesteld is de datum van overdracht bij de notaris bepalend, zowel voor de aankoop door de vorige eigenaar, als voor uw aankoop.

[quote=mapeza schreef op vrijdag 8 jul 2011, 11:34]Ik heb de vraag ook voorgelegd aan mijn hypotheekadviseur en volgens hem geldt de datum van ondertekening van de koopovereenkomst en die is wel binnen de 6 maanden.En dat noemt zich hypotheekadviseur? Geen beste dus!

Heeft de verkoper nou op een veiling gekocht of niet? Als hij op de veiling heeft gekocht, dan moet dus gekeken worden naar de datum waarop de kwijting is getekend. In geval van een veiling is er niet eens een akte van levering, maar allereerst een proces-verbaal van veiling, dan een procesverbaal van gunning en dan een akte van kwijting. Dat samenstel is dan het eigendomsbewijs van de verkoper en wordt in 1x ingeschreven bij het Kadaster. Bepalend is echter de datum waarop het setje compleet was en dat is bij de akte van kwijting.

[quote=mapeza schreef op vrijdag 8 jul 2011, 10:34]Nog even een toevoeging aan mijn vraag.

Ik heb de leveringsakte doorgenomen van de huidige eigenaar en ik lees daar dat de woning op 4 januari is gekocht. Ik heb getekend op 25 juni, maar de overdracht voor mij is op 20 juli.
Geldt voor die 6 maanden termijn, de datum van tekenen of de overdrachtsdatum?

Ik begeef me misschien op glad ijs (weet weinig van belastingwetgeving af) maar ik zie wel al geregeld dat u die 6% overdrachtsbelasting zult moeten gaan betalen.
MAAR: dan moet de eigendomsoverdracht wel binnen een half jaar plaatsvinden. Dat is de vraag.
Ik zie een datum (4 januari 2011) maar wat is er op die datum gebeurd? Is dat de datum van ondertekening van de koopakte of is het de datum van de transportakte (=datum eigendomsoverdracht)?
Het gaat uiteindelijk om de vraag wanneer (op welke dag) de verkoper het perceel in eigendom heeft verworven en op welke dag de verkoper aan u in eigendom overdraagt (dat zal zijn op 20 juli 2011).
Is dat meer of minder dan een half jaar?
Ik vraag me zelf even af hoe dat half jaar moet worden berekend. Hier draait het volgens mij om.

Ik proef uit het verhaal van TS dat e.e.a. inzake de overdrachtsbelasting hem/haar is meegedeeld na het tekenen van de voorlopige koopakte. klopt dit? dan lijkt het mij juridisch toch wel interessant worden.
Voorts lijkt het me niet verstandig in deze situatie een hypotheek adviseur als expert te raadplegen, maar kunt u beter naar een (andere) notaris of een fiscalist gaan voor deskundig advies.
Ik heb voorzichtig wat twijfels bij de koper uit een executie, de drijfveer is in de regel winstbejag.
Succes

Volgens mij maken we het alleen maar ingewikkelder dan het is.

=vladja schreef op vrijdag 8 jul 2011, 11:15:

Wet op Belastingen van Rechtsverkeer (WBRV)

Artikel 13,

1. In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting naar het gewone tarief welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht.

@mabureau

Volstrekt onjuist! De koper betaalt overdrachtsbelasting over de overeengekomen koopprijs. De notaris rekent die af en draagt de overdrachtsbelasting over aan de staat.

[quote=anduril schreef op vrijdag 8 jul 2011, 14:05]@mabureau

Volstrekt onjuist! De koper betaalt overdrachtsbelasting over de overeengekomen koopprijs. De notaris rekent die af en draagt de overdrachtsbelasting over aan de staat.

Makkelijk statement. Lees ik het art 13 verkeerd of quote Vladja het verkeerde artikel ?

Ik lees hier toch: In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd

Even voor de goede orde: bij een overdracht binnen 6 maanden moet overdrachtsbelasting betaald worden over het verschil tussen de huidige tegenprestatie (in de regel is dat de koopsom) en de destijds betaalde koopsom. Op grond van de wet heeft de koper dan een voordeel.

Door in de koopovereenkomst op te nemen dat dat voordeel door koper aan verkoper vergoed zal worden, betaald de koper netto toch (tot voor kort) 6%, maar niet alleen maar overdrachtsbelasting. Dat bedrag bestaat dan uit 2 compenenten. Een deel overdrachtsbelasting en een deel vergoeding voor de verkoper. Over die vergoeding moet tegenwoordig dus ook overdrachtsbelasting betaald worden.

Het probleem is nu alleen dat door de wijziging van het tarief, het voordeel veel lager is geworden. Wat moet koper dan nog vergoeden aan de verkoper? En daarover moeten ze dus in overleg treden.

[quote=marcel75 schreef op vrijdag 8 jul 2011, 14:52]Even voor de goede orde: bij een overdracht binnen 6 maanden moet overdrachtsbelasting betaald worden over het verschil tussen de huidige tegenprestatie (in de regel is dat de koopsom) en de destijds betaalde koopsom. Op grond van de wet heeft de koper dan een voordeel.

Dank voor je bevestiging, jammer dat "Anduril" wat ongenuanceerd door de bocht kwam.

Overigens las ik in de vraag: Nu heeft de notaris verteld dat de verkoper, omdat hij het huis binnen 6 maanden na aankoop weer verkoopt, recht heeft op de teruggave van de 6% overdrachtsbelasting. Daarom zou ik dus geen recht hebben op het voordeel van 4% overdrachtsbelasting. Ik zou de volledige 6% moeten gaan betalen. Ik vind dit een heel aparte zaak.

Waaruit ik dus begrijp dat het niet bij de verkoop is overeengekomen, maar dat de notaris dit nu
aan de orde brengt.
M.i. hoeft er dus niets onderhandeld te worden, maar moet de notaris gewoon de acte passeren voor de overeengekomen prijs k.k. conform het voorlopig koopcontract. Dus met 2% belasting over het verschil.
Indien verkoper het anders wil, dan gaat de verkoop niet door.

Mabureau,
Het is wijs om mijn eerdere posting op dat punt nog eens na te gaan. Je komt met een uitlegprobleem te zitten. Wat was er nou precies bedoeld met die bepalingen en wat hadden partijen voor ogen daarmee te regelen? Dat moet je via het Haviltex-criterium invullen. Dat betekent dan dat ofwel partijen dat zelf doen ofwel dat aan de rechter voorleggen. Het is niet aan de notaris om op de stoel van de rechter te gaan zitten. Dit is door de KNB ook zo duidelijk eerder deze week aan de notarissen gecommuniceerd.

Ik vond de volgende aanvulling bij de vraag:

=mapeza schreef op donderdag 7 jul 2011, 22:07:

"Ingeval de overdrachtsbelasting voor rekening van koper is en voor de berekening van deze belasting een beroep kan worden gedaan op vermindering van de grondslagwaarde, omdat verkoper of zijn rechtsvoorganger het verkochte heeft/hebben verkregen respectievelijk fictief heeft/hebben geleverd in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, belast met overdrachtsbelasting of met niet-aftrekbare omzetbelasting, binnen de termijn als vermeld in artikel 13 van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer en aanverwante besluiten, vóór het ondertekenen van de leveringsakte, zal koper aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag
(verkoper zal een kopie van zijn nota van afrekening en de voetverklaring van de vorige notaris binnen één week aan **** zenden)"

Mabureau,
En toch moet gekeken worden naar de gevolgen die partijen voor ogen hadden op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst. Dat daarna het tarief is gewijzigd voor de overdrachtsbelastig zal geen gevolg geweest wat partijen beiden voor ogen hadden op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst. Je moet dus niet op de stoel van de rechter gaan zitten als dat niet jouw zetel is.

Onderstaand komt van de balstingsite:
Eigenaar wordt je pas bij de overdracht.

U wordt juridisch of economisch eigenaar van een onroerende zaak
Als u juridisch of economisch eigenaar wordt van een onroerende zaak, moet u overdrachtsbelasting betalen over de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer. Dit is de hoogste verkoopprijs die u kunt krijgen als u de onroerende zaak te koop aanbiedt op de vrije markt. De Belastingdienst gaat er van uit dat die minimaal gelijk is aan de koopsom plus de eventuele lasten (bijvoorbeeld de extra kosten bij een veiling). U betaalt 6% van de koopsom plus de lasten die u betaalde toen u de onroerende zaak kocht.

Als u een onroerende zaak koopt binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar werd
Mogelijk koopt u een onroerende zaak binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar is geworden van die onroerende zaak. De Belastingdienst vermindert dan de waarde van de onroerende zaak met het bedrag dat de verkoper betaalde toen hij eigenaar werd. Dit gebeurt alleen als:

de verkoper overdrachtsbelasting heeft betaald
de verkoper omzetbelasting heeft betaald. De verkoper moet in dat geval een particulier zijn of een ondernemer die geen met btw belaste prestaties verricht.
U betaalt dus minder belasting dan de verkoper moest betalen. De verkoper krijgt geen geld terug van de Belastingdienst.

In 2011: u koopt een woning binnen 12 maanden nadat de verkoper eigenaar werd
Vanaf 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is de termijn van 6 maanden alleen voor woningen verlengd tot 12 maanden. U kunt gebruikmaken van de verlengde termijn van 12 maanden tot uiterlijk 31 december 2012. (Als de verkoper op 31 december 2011 eigenaar werd.)

Voor woningen die zijn gekocht vanaf 1 januari 2012 geldt weer de termijn van 6 maanden.

Maar dan moet het geen veilingkoper zijn. De oprekking van de termijn tot 12 maanden is alleen voor particulieren bestemd.

Volgens mij zit het zo: vorige eigenaar verkoopt binnen 6 maanden, dus krijgt zijn betaalde overdrachtsbelasting terug. Dit heeft niets met uw transactie te maken: u betaalt gewoon 2%.

Als ik dit stuk lees....

Als u een onroerende zaak koopt binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar werd
Mogelijk koopt u een onroerende zaak binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar is geworden van die onroerende zaak. De Belastingdienst vermindert dan de waarde van de onroerende zaak met het bedrag dat de verkoper betaalde toen hij eigenaar werd. Dit gebeurt alleen als:


Zou TS alleen overdrachtsbelasting (2%) over het verschil moeten betalen tuissen de koopsom van de (nu) verkoper en wat hij betaalt, het verschil dus van de aankoopprijs welke de huidige verkoper betaald heeft en wat TS nu betaald!!!

Ik lees heel veel onwaarheden over de overdrachtsbelasting bij deze vraag staan. Maar even een spoedcursus overdrachtsbelasting (is eigenlijk niet mogelijk, maar ik waag me er toch aan).

Overdrachtsbelasting betaal je over de koopprijs of de werkelijke waarde, maar altijd over de hoogste van die twee. Dit om te voorkomen dat door een (te) late koopprijs af te spreken er te weinig overdrachtsbelasting betaald zou worden. Dit is de heffingsgrondslag.

Bij een overdracht binnen 6 maanden (in sommige gevallen nu binnen 12 maanden), krijgt de koper van rechtswege een korting. Die korting moet je als volgt berekenen: men neme de huidige heffingsgrondslag en haalt daar de vorige heffingsgrondslag van af. Over dat verschil betaalt de koper dan overdrachtsbelasting. Op grond van de wet is het voordeel dan dus voor de koper.

Omdat menig verkoper daar niet blij mee is, wordt normaal gesproken in een koopovereenkomst dan een bepaling opgenomen op grond waarvan de koper aan de verkoper het voordeel dat hij heeft voor de overdrachtsbelasting moet vergoeden aan de verkoper. In de regel betaald de koper dus gewoon het volle pond. Dat bestaat dan uit deels overdrachtsbelasting en deels vergoeding aan de verkoper.

De verkoper krijgt de overdrachtsbelasting dus niet terug van de Belastingdienst, maar ontvangt die extra vergoeding bovenop de koopprijs van de koper waardoor zijn schade nihil is geworden.

Door de wijziging van het tarief voor de overdrachtsbelasting per 1 juli is echter gelet op die bepaling in de koopovereenkomst zeer de vraag wat partijen hiermee bedoelt hebben wanneer de koopovereenkomst voor 1 juli getekend is. Geen van partijen wist of kon zeker weten dat de overdrachtsbelasting verlaagd zou worden. Menig koper is er dan ook van uit gegaan dat hij gewoon 6% moest ophoesten. In dat geval zou een rechter kunnen oordelen dat hij alsnog dat moet betalen. Maar dat is dus aan de rechter om te oordelen.

De uitleg van de Vereniging Eigen Huis hier lijkt mij geheel te stroken met de heldere uiteenzetting van marcel75 hierboven.

Mijn uiteenzetting komt bijna overeen met de mening van Eigen Huis & Muis. Deze instantie meent namelijk dat de notaris maar op de stoel van de rechter moet gaan zitten en dat mag en zal de notaris juist nu niet doen. Je moet dus helemaal niet aan de notaris vragen hoe de overeenkomst uitgelegd moet worden. De notaris kan daar geen antwoord op geven in dit geval. Je zult met je tegenpartij om de tafel moeten (eventueel via de makelaars) en als je er niet uit komt naar diegene stappen die wel op de stoel van de rechter mag gaan zitten. En dat is.....de rechter zelve.

met andere woorden, als er niets staat over dit in het koopkontrakt heeft de koper gewoon recht erop dat ie niet meer betaald dan 2% belasting over het meerdere als waar de 1ste koper over betaald heeft niet meer niet minder...

Beste Mapeza.

Wordt snel lid van de VEH en vraag daar om advies.

Succes!

[quote=ronnald schreef op zaterdag 9 jul 2011, 18:37]Beste Mapeza.

Wordt snel lid van de VEH en vraag daar om advies.

Succes!

Nooit gehoord van dat huis dat in brand staat? Kan je niet meer verzekeren!

Vladja

Al die lange en korte verhalen vervallen zo vaak in herhaling dat dit alles totaal onleesbaar is geworden. Ik zal proberen het kort samen te vatten:

Op het moment van het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst mocht de verkoper er op rekenen dat hij 6% zou ontvangen over het verschil tussen de twee prijzen. Dat had hij waarschijnlijk in de verkoopsom ingecalculeerd. De koper moest er rekening mee houden dat hij die 6% moest betalen en had dat in zijn berekeningen ingecalculeerd. Onverwacht en geheel buiten partijen om gaat de 6% naar 2%.

Moet daarvan nu de koper helemaal profiteren? Dat is de vraag. Sommigen stellen zich op het standpunt, dat het jammer is voor de verkoper, maar wet is wet. Marcel vindt dat te kort door de bocht en kijkt naar de bedoeling van partijen toen ze de koop sloten. Hij stelt daarom voor dat koper en verkoper in overleg gaan. Ik schat in dat ze dan op 4% kunnen uitkomen. Koper heeft dan toch nog een voordeel en verkoper heeft een minder groot verlies.

De notaris zou in zo'n overleg eventueel een rol kunnen spelen. Als partijen niet tot overeenstemming kunnen komen, dan rest nog één weg: naar de rechter.

Dat duurt lang, is kostbaar en de uitslag is onzeker, want ook de rechter kan de oorspronkelijke bedoeling van partijen in overweging nemen. Daarnaast is de kans groot dat de rechter zal aansturen op een minnelijke schikking, waarbij beide partijen wat water bij de wijn doen. Dat hadden ze dan beter, sneller en goedkoper zelf kunnen regelen.

Bosbess,
Zoals al meerdere keren door mij aangegeven en geheel in strijd met hetgeen Eigen Huis "adviseert" kan de notaris daarin helemaal geen rol spelen. Hij is niet betrokken geweest bij de onderhandelingen en kan/mag ook geen oordeel vellen over wat de bedoeling van partijen is geweest. De notaris moet immers boven de partijen blijven staan en in geval een geschil tussen partijen, partijen dat zelf laten oplossen of op een uitspraak van een rechter wachten.

Het enige dat de notaris kan doen (uiteraard tegen betaling) is een aanvullende overeenkomst opstellen waarin partijen verklaren wat ze hebben bedoeld met de desbetreffende bepaling en daarin ook vast leggen hoe een en ander nu financieel afgewikkeld zal worden.

Ik ben trouwens in gespannen afwachting van het 1e kort geding dat hierover (hopelijk binnenkort) gevoerd zal worden.

Lijkt me ook interessant, Marcel.

Het was juist niet mijn bedoeling om de notaris een oordeel te laten vellen, maar hem, als jurist, eventueel een puur bemiddelende en toelichtende rol te geven bij het overleg tussen partijen. Ik dacht daarmee geheel in jouw lijn te blijven. Ik ben het daar namelijk volkomen mee eens. Jammer dat je dit niet begreep.

Hopelijk heb ik de rest duidelijk en juist samengevat.

Bedankt voor al jullie reacties.

Het is jammer dat de 6 maandentermijn dit jaar verlengd is tot een jaar.

In mijn ogen komt het erop neer dat ik 3 keuzes heb.

- 6% betalen
- 2% betalen en dan zal de verkoper naar de rechtbank stappen
- Overleg plegen met de verkoper om op ongeveer 4% uit te komen

Dus ik ga kijken of ik eruit kan komen met de verkoper.

Mapeza,
Je hebt geen andere keuze dan in overleg treden met de verkoper. En daaruit hoeft echter geen 4% uit te komen. Als jij ook voor ogen hebt gehad dat je gewoon 6% moest betalen, dan gaat de wil van partijen voor. Als je op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst niet wist of kon weten dat de overdrachtsbelasting naar beneden zou gaan, dan is de kans groot dat de rechter uitspreekt dat de bedoeling was dat jij als koper toch 6% zou moeten betalen.

De beslissing voor je uitschuiven zal niet lukken. De notaris zal niet weten hoe hij die bepaling moet toepassen en zolang niet duidelijk welke partij welke prestatie moet leveren, zal de overdracht geen doorgang kunnen vinden. 2% Betalen en de verdere stappen van de verkoper afwachten zal dus niet gaan. Als namelijk door jouw weigering om mee te werken, de verkoper schade leidt, komt die schade ook nog eens voor jouw rekening.

Vandaar dat alleen in overleg treden met de verkoper een oplossing is. Mislukt dat overleg, dan zul je naar de rechter moeten stappen. De verkoper mag namelijk ook weigeren aan jou te leveren als jij je verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt. In dat geval zul jij naar de rechter moeten stappen om levering af te dwingen.

Heel verstandig, Mapeza! Hopelijk ziet de verkoper ook in dat voor beide partijen de eenvoudigste en snelste oplossing is om 4% overeen te komen. Zo niet, dan heb je pech, want dan moet de rechter kiezen uit de drie keuzes die jij hebt opgenoemd. Ik wens je veel sterkte. Laat je ons, wanneer alles achter de rug is, even weten hoe het is afgelopen?

Bosbess,
Ik zie even niet in waarom 4% voor de verkoper de beste oplossing zou zijn. Hij heeft naar zijn mening een deal waarbij hij de door hem betaalde overdrachtsbelasting ontvangt. En ik heb het sterke vermoeden dat Mapeza dat idee ook had toen hij de koopovereenkomst tekende.

Als Mapeza weigert mee te werken aan de overdracht, dan kan de verkoper Mapeza in gebreke stellen en alle schade op hem verhalen. Mapeza moet dan maar aantonen dat er eigenlijk iets anders is afgesproken.

Je moet er dus zeker niet van uit gaan dat Mapeza sterkt staat in deze.

[quote=marcel75 schreef op zondag 10 jul 2011, 21:59]Bosbess,
Ik zie even niet in waarom 4% voor de verkoper de beste oplossing zou zijn. Hij heeft naar zijn mening een deal waarbij hij de door hem betaalde overdrachtsbelasting ontvangt. En ik heb het sterke vermoeden dat Mapeza dat idee ook had toen hij de koopovereenkomst tekende.

Als Mapeza weigert mee te werken aan de overdracht, dan kan de verkoper Mapeza in gebreke stellen en alle schade op hem verhalen. Mapeza moet dan maar aantonen dat er eigenlijk iets anders is afgesproken.

Je moet er dus zeker niet van uit gaan dat Mapeza sterkt staat in deze.

Beste marcel75,

Dit had de verkoper dan toch in de koopovereenkomst moeten laten opnemen?
Naar ik begrepen heb, staat dat er niet in. En met ideeën tijdens het tekenen ervan kom je niet ver bij de rechter.
Dus volgens mij heeft de vraagsteller wel degelijk recht van spreken en een goede positie om te onderhandelen.
Maar ik ben een leek hoor, correct me if i'm wrong ;-)

[quote=marcel75 schreef op zondag 10 jul 2011, 21:59]
.......overdrachtsbelasting ontvangt. En ik heb het sterke vermoeden dat Mapeza dat idee ook had toen hij de koopovereenkomst tekende.

Als Mapeza weigert mee te werken aan de overdracht, dan kan de verkoper Mapeza in gebreke stellen en alle schade op hem verhalen. Mapeza moet dan maar aantonen dat er eigenlijk iets anders is afgesproken.

Je moet er dus zeker niet van uit gaan dat Mapeza sterkt staat in deze.

Marcel,

volgens mij is alles al gezegd, maar ik vraag mij af of Mapeza uberhaupt ergens aan gedacht heeft. Zou zomaar eens kunnen dat hij er vanuit ging dat hij 6% moest betalen.
Pas later (22.07u) schreef hij namelijk dat hij het kontrakt nog eens had doorgezocht en doorgelezen en een alineau had gevonden met de bepalingen op dit punt.
Ik denk dat het nu van belang zal zijn of de verkoper zakelijk of prive in deze transactie was betrokken. In het eerste geval zou de rechter wel eens kunnen beslissen dat het kontrakt op dit betreffende punt gebrekkig is geweest, ondat er niet was voorzien in een wijziging van het belastingtarief.
In dit geval geniet de consument de rechtsbescherming en het voordeel boven de zakelijke partij.

Ik denk dat deze casus er in iedergeval toe zal leiden dat de makelaars in hun standaard kontracten de redactie van het betreffende artikel zal worden aangepast.

Grts

@Mandala/mabureau,
Ik heb al vaker verwezen naar het Haviltex-criterium. In het arrest waar dit criterium op gebaseerd is, is bepaald dat bij de uitleg van overeenkomsten gekeken moet worden naar onder meer de bedoeling van partijen op het moment van ondertekenen van de overeenkomst. Als op het moment van ondertekenen van de overeenkomst nog niets bekend was over een tariefswijziging van de overdrachtsbelasting, kan koper (in mijn ogen) niet volhouden dat hij bedoelt heeft 2% te willen betalen. Maar dat is dus aan de rechter om dat uit te maken.

De verkoper had dit niet in de koopovereenkomst kunnen (laten) opnemen omdat hij ook niet kon weten dat het tarief per 1 juli zou wijzigen. Daarvoor maakt het de hoedanigheid van de verkoper niet uit.

Bovenstaande heb je gelijk in Marcel aan de andere kant als koper wist dat hij kocht van een zakelijke partij die deze woning nog niet zo lang in zijn bezit heeft kan hij als koper er ook vanuit gaan dat ie GEEN overdrachtsbelasting hoeft te betalen omdat dit niet hoeft binnen 6 maanden dan wel 12 maanden...

Als je hier vanuit gaat en verkoper heeft dit niet expliciet vermeld dan wel laten vermelden heeft ie volgens mij geen poot om op te staan!!!

Hoeft koper naar mijn idee dan ook slechts over dat deel te betalen welk hij meer betaald heeft dan waar verkoper over betaald heeft...

Veel hangt af van wat in het kontrakt vermeld is, of juist niet!!!

1paul,
De koper heeft inderdaad recht op vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Maar in de koopovereenkomst is juist de bepaling opgenomen dat de koper aan de verkoper dat voordeel zal vergoeden. De vraag is nu alleen: "Welke grootte van het voordeel hadden partijen voor ogen op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst?" Zoals al aangegeven kon de verkoper hier niet eerder op inspelen omdat hij ook niet kon weten dat het tarief zou dalen.

De overdrachtsbelasting betaald de koper inderdaad over het verschil in de koopprijs. Dat staat vast. Maar dat is ook een zaak tussen koper en Belastingdienst.

Marcel,
zolang wij niet weten of koper uberhaupt ergens bij stil heeft gestaan, blijven we in cirkeltjes praten. Het kan best zijn dat de koper helemaal niet heeft geweten dat het huis binnen 6 maanden werd doorverkocht en gewoon 6% had ingeprijsd.
Aan de andere kant ben ik het niet eens met de stelling dat niemand deze ontwikkeling heeft kunnen voorzien. Als ik een clausule in een contract op neem, dan houd ik rekening met onvoorziene ontwikkelingen. Voorkomen is beter dan genezen en het had namelijk ook zomaar kunnen gebeuren dat de belasting was verhoogd. Hoeveel had de verkoper dan moeten krijgen ? Wat zou dan de intentie zijn geweest ?
Als ik er van uitga dat koper er totaal niet bij stil heeft gestaan dat de overdracht binnen 6 maanden was, dan ga ik er vanuit dat de letter van de wet en vervolgens de letter van het contract wordt gevolgd.
Koper betaalt dus 2%, door de notaris te verdelen tussen verkoper en fiscus.

Het is ook nog eens zo dat contractuele overeenkomsten een verdieping of uitbreiding van de wettelijke bepalingen moeten zijn en nooit boven de wet kunnen staan. Wettelijk is er bepaald dat koper overdrachtsbelasting betaalt, te weten 2% "over de grondslag", zie ook art 13.

Daarnaast is in het contract bijvoorbaat en niet specifiek opgenomen dat:
"Ingeval de overdrachtsbelasting voor rekening van koper is en voor de berekening van deze belasting een beroep kan worden gedaan op vermindering van de grondslagwaarde, omdat verkoper of zijn rechtsvoorganger het verkochte heeft/hebben verkregen respectievelijk fictief heeft/hebben geleverd in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, belast met overdrachtsbelasting of met niet-aftrekbare omzetbelasting, binnen de termijn als vermeld in artikel 13 van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer en aanverwante besluiten, vóór het ondertekenen van de leveringsakte, zal koper aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag (verkoper zal een kopie van zijn nota van afrekening en de voetverklaring van de vorige notaris binnen één week aan **** zenden)"

Nogmaals, wij weten niet alle details, dus ook ik ben benieuwd of hier ergens een bindend advies wordt gegeven.

Marcel,

Het Haviltex-criterium stamt van een uitspraak van de Hoge Raad in 1981.
Kern van Haviltex is dat de tekst alleen niet bepalend is: hoewel het eerste aanknopingspunt, gaat het uiteindelijk om datgene wat partijen ermee bedoeld hebben, danwel wat de ene partij omtrent de bedoeling van de andere partij heeft mogen begrijpen.

Sindsdien zijn er een hoop uitspraken door de Hoge Raad gevolgd, waarin dat criterium is verfijnd, waardoor het principe

"bij het uitleg van een contractuele bepaling aankomt op de zin die partijen in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs aan de bepaling hebben mogen toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten"

niet meer grofmazig wordt toegepast.

Vladja

Kijkend naar de clausule zelf, dan wordt daarin nergens uitgegaan van de 6% overdrachtsbelasting. Alleen dat - als er een beroep kan worden gedaan op vermindering van de overdrachtswaarde - dat het verschil zal worden uitbetaald aan verkoper. Niet meer en niet minder. Dat is de verwachtig, die met die clausule gewekt wordt.

Als verkoper de missende 4% uit eigen zak moet bijleggen, is dat in feite een verhoging van de aankoopprijs van het huis, waarover dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. In feite is die 4% een schenking aan de verkoper, want er wordt geen enkele tegenprestatie voor geleverd. En over schenkingen, buiten de beperkte familiebanden, is schenkingsbelasting verschuldigd. Met een vrijstelling van € 2102,-- is dat 30%.

Ik raad koper dan ook aan deze schenking bij de belastingdienst te melden, zodat de belastingdienst daarover belasting kan heffen bij de verkoper. De verkoper loopt dan wel het risico dat hij dan in de "warme belangstelling" van de belastingdienst komt te staan.

Het is nog maar de vraag of een huizenhandelaar, die panden op executieveilingen koopt en deze door verkoopt, zich in die positie wil begeven. Deze "beroepsgroep" staat bepaald niet bekend om hun frisse handelspraktijken. Er zijn niet voor niets maatregelen in voorbereiding om de wijze van executieveilingen te wijzigen.

Vladja

buiten de beperkte familiebanden, daar moet bij toegevoegd worden dat er andere vrijstellingsbedragen en belastingtarieven gelden. Er is dus wel schenkingsbelasting verschuldigd, maar minder.

Vladja

Vladja,
Ik heb ook niet anders willen beweren of beweert. In dit geval is het echter niet aan de gewone sterveling om te bepalen hoe de koopovereenkomst uitgelegd moet worden, maar aan de rechter. En die zal aan de hand van het Haviltex-criterium (zoals dat nog steeds heet ondanks de nadere invullingen) de bedoeling van partijen proberen te achterhalen en uitleg geven.

[quote=vladja schreef op maandag 11 jul 2011, 12:36]Kijkend naar de clausule zelf, dan wordt daarin nergens uitgegaan van de 6% overdrachtsbelasting. Alleen dat - als er een beroep kan worden gedaan op vermindering van de overdrachtswaarde - dat het verschil zal worden uitbetaald aan verkoper. Niet meer en niet minder. Dat is de verwachtig, die met die clausule gewekt wordt.

Als verkoper de missende 4% uit eigen zak moet bijleggen, is dat in feite een verhoging van de aankoopprijs van het huis, waarover dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. In feite is die 4% een schenking aan de verkoper, want er wordt geen enkele tegenprestatie voor geleverd. En over schenkingen, buiten de beperkte familiebanden, is schenkingsbelasting verschuldigd. Met een vrijstelling van € 2102,-- is dat 30%.

Ik raad koper dan ook aan deze schenking bij de belastingdienst te melden, zodat de belastingdienst daarover belasting kan heffen bij de verkoper. De verkoper loopt dan wel het risico dat hij dan in de "warme belangstelling" van de belastingdienst komt te staan.

Het is nog maar de vraag of een huizenhandelaar, die panden op executieveilingen koopt en deze door verkoopt, zich in die positie wil begeven. Deze "beroepsgroep" staat bepaald niet bekend om hun frisse handelspraktijken. Er zijn niet voor niets maatregelen in voorbereiding om de wijze van executieveilingen te wijzigen.

Vladja




Vladja,
Je redenering duizelt mij en getuigt in mijn ogen niet van de nodige kennis van vastgoedcontracten.

Hoe jij tot een schenking komt is mij namelijk een raadsel. Leg mij dat eens uit. De aangehaalde bepaling zorgt er alleen maar voor dat de koper behalve de koopprijs ook een contractuele vergoeding aan de verkoper moet betalen. Over die vergoeding moet sinds 1 juli ook overdrachtsbelasting betaald worden omdat een oud besluit dat voorzag in tegemoetkoming op dat punt ingetrokken is. Er is dus een geldige basis/titel voor die vergoeding en dus geen schenking meer.

Dreigen door naar de Belastingdienst te stappen en te roepen dat er een schenking in zit is dus een dreiging die nergens op slaat en ook niet haalbaar is. Daarnaast gooi je nu alle vastgoedhandelaren in dezelfde modderpoel terwijl ook heus nog wel nette veilingkopers zijn.

Marcel,

Zoals ik al eerder probeerde te zeggen en Vladja zo even ook opmerkte, is het aan de hand van de beperkte info die wij hebben, te weten een standaard clausule in het contract, VOOR HET GEVAL DAT, alsmede een art 13, waarin de wetgever verwijst naar de grondslag en niet naar percentages of bedragen toch duidelijk.
Ik denk dat ook de rechter hier weinig of geen interpretatie ruimte heeft.

De wet is duidelijk en de clausule in het contract is helder. Bovendien zou een afwijkende bepaling elders in het contract, in strijd zijn met een wettelijke bepaling, dus nietig. TENZIJ het hier een overeengekomen "willekeurige" verhoging van de koopsom betreft.

misschien een stomme vraag heb er geen verstand van
iemand koopt een huis en krijgt 26 april 2011 de sleutel
heeft die persoon nog ergens recht op

kwestie van lezen Soepkiep.

=vladja schreef op donderdag 7 jul 2011, 20:35:

=........ Volgens het Besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M, is de datum van juridische overdracht bepalend voor de te heffen overdrachtsbelasting. Met terugwerkende kracht tot 15 juni 2011 is op 1 juli 2011 bepaald dat de overdrachtsbelasting verlaagd is tot 2%.

Lees hier: klik door op Tijdelijke verlaging Overdrachtsbelasting om de tekst van het besluit te lezen

:

Domme vragen bestaan niet, is het gezegde. Maar dit is een grensgeval.

Rapporteer

Mabureau,
En zoals Vladja zelf ook al aangegeven heeft, moet je niet alleen naar de tekst van de overeenkomst kijken, maar ook naar de bedoeling van partijen. En die blijkt niet altijd alleen maar uit de tekst. Zeker niet als na ondertekening van de overeenkomst externe factoren veranderen. En dat is in dit geval aan de orde.

Er is nog een ander aspect. Door die 4% door te betalen aan de verkoper zonder enige tegenprestatie kan de belastingdienst dit opvatten als belastingfraude. In feite wordt er een X bedrag meer betaald voor het huis (wat er ook in de overeenkomst staat) en daar hoort de koper (bij k.k.) overdrachtsbelasting over te betalen.

Door de hoge overdrachtsbelasting zijn al heel veel huizen verkocht met bovenop de koopsom een bedrag voor "overname" (een afgebroken gordijn rail en een kromme schemerlamp). Er zijn flink wat naheffingen opgelegd, verhoogd met boetes wegens belastingontduiking. De belastinginspecteur heeft geen enkele boodschap aan het Haviltex-criterium.

Zelfs als je dan door procedeert voor de gewone rechter en die zegt dat die 4% inderdaad onderdeel van de overeenkomst is, dan kan belastingdienst volhouden dat er een X bedrag meer is betaald voor de woning zonder tegenprestatie (reële overname van goederen), dus betalen.

Vladja

[quote=marcel75 schreef op maandag 11 jul 2011, 14:15]Mabureau,
En zoals Vladja zelf ook al aangegeven heeft, moet je niet alleen naar de tekst van de overeenkomst kijken, maar ook naar de bedoeling van partijen. En die blijkt niet altijd alleen maar uit de tekst. Zeker niet als na ondertekening van de overeenkomst externe factoren veranderen. En dat is in dit geval aan de orde.

Ik zie nu dat de clausule inderdaad wel was opgenomen in de koopovereenkomst. Excuus !
Maar daar staat ook bij dat de verkoper de rekening binnen 1 week aan koper zal doen toekomen. Dan is de bedoeling dus wél duidelijk en staat zelfs op papier. Dat wordt dus gewoon betalen zoals afgesproken. Feitelijk heeft die afgesproken vergoeding aan de verkoper ook niks met de overdrachtsbelasting te maken en is de verlaging naar 2 % dus niet van toepassing.

Vraag blijft nu nog: Of de termijn van 6 maanden niet is overschreden ?
Zo niet, dan kan de koper proberen de feitelijke levering op te rekken tot die termijn wel wordt overschreden (niet fraai !, maar levert koper wel veel geld op)
Ik vind sowiezo de leveringsdatum van 20 Juli vlug als het koopcontract op 25 Juni is getekend.
Vorig jaar was de termijn dat een bank de hypotheek rond had nog 8 tot 10 weken.

Marcel,

jammer maar je mag van mij gelijk hebben, maar

vladja schreef op maandag 11 jul 2011, 12:36
Kijkend naar de clausule zelf, dan wordt daarin nergens uitgegaan van de 6% overdrachtsbelasting. Alleen dat - als er een beroep kan worden gedaan op vermindering van de overdrachtswaarde - dat het verschil zal worden uitbetaald aan verkoper. Niet meer en niet minder. Dat is de verwachtig, die met die clausule gewekt wordt.

Ik zie niet zitten waar jij de ruimte ziet voor enig misverstand in de interpretatie van deze clausule ?

Bovendien wordt er NERGENS in de wet vermeld dat de verkoper recht heeft op restitutie van de betaalde overdrachtsbelasting. in tegenstelling zelfs wordt er bepaald dat de koper recht heeft op een korting. WAARBIJ UITDRUKKELIJK BEPAALD WORDT hoeveel hij wel aan de fisus moet betalen.

En nogmaals, de clausule in het contract, biedt hier ook geen ruimte voor een andere uitleg. Een beroep op dwaling zie ik ook niet direct zitten, je kan ook niet zeggen dat je iets bent vergeten. Je hebt gewoon geen rekening gehouden met een voorzienbare mogelijkheid.

Vertel mij eens welke in de wet of eventueel de clausule genoemde VASTE FACTOREN zijn gewijzigd ? Geen !!! Er is een niet met name genoemde variabele factor gewijzigd.

Wij verschillen dus duidelijk van mening en dat mag gelukkig.

Als je aan de hand van de wet en de clausule cijfertjes in gaat vullen, dan is er maar één antwoord mogelijk.

Nu valt het in het nadeel van de verkoper, maar als de overdrachtsbelasting was verhoogd, hoe zou de verkoper dan geredeneerd hebben ? Lik je wonden en pas volgende keer op hoe je de dingen in het contract verwerkt.
Dit was te voorzien, ga dan kijken of je een aansprakelijke kan vinden voor de gekozen formulering van de clausule en probeer dit niet op de consument/koper af te wentelen.

Mabureau,
Vooropgesteld zou ik zeer benieuwd geweest zijn naar je mening als de koper bijvoorbeeld een b.v. was geweest en de verkoper een gewone particulier. Maar dat ter zijde.

De vergelijking met een verhoging van het (overigens al jaren vaststaande tarief en op dit moment ook nog steeds in de wet staande) percentage voor de overdrachtsbelasting gaat mank. Was de overdrachtsbelasting gestegen naar 7%, dan had de verkoper op niet meer aan vergoednig van de koper recht gehad dan dat hij aan overdrachtsbelasting had betaald.

Jij blijft maar uitgaan van verwachtingen en toetst de overeenkomst "ex nunc". Ik heb al meerdere keren aangegeven en uitgelegd dat je "ex tunc" moet kijken. Oftewel naar het moment waarop de koopovereenkomst getekend werd en de bedoeling van partijen op dat moment.

De verkoper krijgt ook helemaal geen restitutie van overdrachtsbelasting. Hij ontvangt alleen een vergoeding van de koper en tot 1 juli was dat een bedrag ter grootte van de door hem betaalde overdrachtsbelasting.

Als ik overigens aan de hand van de wet de clausul ga uitleggen, dan is de koper verplicht om 6% overdrachtsbelasting af te tikken en helemaal geen 2%. De wetswijziging moet nog behandelt worden.

Ik vraag me de voorzienbaarheid waar jij, met de kennis van nu, van uit gaat vandaan haalt. Blijkbaar ben je van mening dat de overdrachtsbelasting jaarlijks wijzigt. Hetgeen niet het geval is.

Als ik overigens aan de hand van de wet de clausul ga uitleggen, dan is de koper verplicht om 6% overdrachtsbelasting af te tikken en helemaal geen 2%. De wetswijziging moet nog behandelt worden.

De koper is verplicht om 2% overdrachtsbelasting te betalen aan de fiscus en geen 6%. De wet hoeft niet gewijzigd te worden voor een tijdelijk Besluit van de minister .En vooruitlopend op een echte wetswijziging kan er een Besluit genomen worden (staatsinrichting).

De koper is verplicht 2% af te dragen aan de staat en het verschil, dat daarmee ontstaat t.o.v. de daarvoor geldende regeling 6% (met teruggave mogelijkheid) moet hij uit eigen zak bij betalen.

Maar ga eens in op het belastingaspect. Dat de belastinginspecteur het standpunt inneemt, dat er een fors bedrag boven de koopsom in dezelfde transactie uitgekeerd wordt aan de verkoper uit de zak van de koper? Dat de inspecteur vrolijk zegt: natuurlijk het Haviltex-criterium, een contractuele verplichting, waardoor de verkoper een X bedrag ontvangt.

Over dat bedrag hoeft geen belasting betaald worden. Dat is geen verkapte verhoging van de aankoopsom (geen reële overname kosten, geen tegenprestatie). Geen sprake van belastingontduiking! Hoef je niet voor naar de rechter, dat schenk ik je.

Vladja

Marcel,

Scherp, puntje voor jou. De wet is nog steeds 6% maar het gaat om het principe en de intentie. Je hebt het zelf over de bedoeling van partijen, dus sluit ik mij even aan met de bedoeling van de wetgever.

Wiens brood men eet, wiens woord men spreekt he. Maar ik zou er moeite mee hebben om een sluitend betoog te houden als ik aan de andere kant zou staan.

Overigens schrijf je net "De verkoper krijgt ook helemaal geen restitutie van overdrachtsbelasting. Hij ontvangt alleen een vergoeding van de koper en tot 1 juli was dat een bedrag ter grootte van de door hem betaalde overdrachtsbelasting." Waar haal je deze wijsheid vandaan ? Staat nergens in de wet en nergens in de clausule.

Wat was er gebeurd als de belasting 6% was gebleven en hij had het object met verlies verkocht ?

Met betrekking tot de voorzienbaarheid, verandert de BTW ook niet elk jaar, maar toch weten we allemaal dat de BTW kan veranderen. Net als de IB.
Wat gaan we doen als de belastingschijf van bvb 50 naar 40% gaat ? Eisen we dan bij de bank een lagere rente, omdat het belastingvoordeel lager, dus de netto rente hoger wordt ?

Grts.

Vladja,
Er is jaren een besluit in werking geweest op grond waarvan er geen overdrachtsbelasting verschuldigd was over de vergoeding die koper aan verkoper moest voldoen in deze. Sinds 1 juli is dat besluit vervallen (dat was al langer bekend) en moet dus over die vergoeding overdrachtsbelasting worden betaald.

Nog nooit is het een inspecteur gelukt en ook niet in hem/haar opgekomen om over die vergoeding schenkbelasting in rekening te brengen omdat het domweg niet mogelijk was en is. Als de koper verplicht is een bepaalde vergoeding te betalen, dan is een causa en dus geen schenking meer. Daarnaast is er ook helemaal geen schenkbedoedeling aan de kant van de koper. Op meerdere fronten wordt dus niet voldaan aan het formele schenkcriterium.

Als de rechter inderdaad van mening is dat gekeken moet worden naar de situatie zoals de partijen op het moment van tekenen van de koopovereenkomst voor ogen stond, dan moet de fiscus dat stanpunt ook volgen. Ook dan is er immers een causa voor de vergoeding en geen schenking.

Mabureau,
Mijn wijsheid haal ik bijvoorbeeld uit de Wegwijs in de Overdrachtsbelasting van J.C. van Straaten. Erg mooi boekwerk, al zeg ik het zelf. Ik heb ook nergens gesteld dat dit in de wet staat.

Overigens staat een en ander wel degelijk in de clausule. lees nog maar eens goed:
"Ingeval de overdrachtsbelasting voor rekening van koper is en voor de berekening van deze belasting een beroep kan worden gedaan op vermindering van de grondslagwaarde, omdat verkoper of zijn rechtsvoorganger het verkochte heeft/hebben verkregen respectievelijk fictief heeft/hebben geleverd in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, belast met overdrachtsbelasting of met niet-aftrekbare omzetbelasting, binnen de termijn als vermeld in artikel 13 van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer en aanverwante besluiten, vóór het ondertekenen van de leveringsakte, zal koper aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag (verkoper zal een kopie van zijn nota van afrekening en de voetverklaring van de vorige notaris binnen één week aan **** zenden)"
"


Als hij het object bij hetzelfde belastingtarief met verlies had verkocht, dan had hij een deel van de door hem betaalde overdrachtsbelasting als vergoeding van de koper ontvangen en had de koper helemaal geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen.

De tariefswijzigingen in andere belastingen waar jij op doelt, hebben niets met deze door de staatssecrateris niet, althans niet adequate, onderkende problematiek te maken. De staatssecretaris heeft hierop nog niet gereageerd, maar op het ministerie is men wel op de hoogte van het probleem en men laat het aan de rechters over om te oordelen. Een tariefswijziging wordt in de regel namelijk via het belastingplan geregeld en dan is het in september al bekend en treed het op 1 januari in werking. Dan kun je nog maatregelen treffen of het zo laten en de gevolgen voor lief nemen. In dit geval was dat niet mogelijk en zo ontstaat het uitlegprobleem dus wat jij blijkbaar niet wil inzien.

Ik heb ook nog geen flauw idee hoe de rechters zullen oordelen (ben uiteraard wel erg benieuwd), maar ik zie het probleem in elk geval wel en blijf het niet hardnekkig ontkennen.

Nog nooit is het een inspecteur gelukt en ook niet in hem/haar opgekomen om over die vergoeding schenkbelasting in rekening te brengen omdat het domweg niet mogelijk was en is. Als de koper verplicht is een bepaalde vergoeding te betalen, dan is een causa en dus geen schenking meer. Daarnaast is er ook helemaal geen schenkbedoedeling aan de kant van de koper. Op meerdere fronten wordt dus niet voldaan aan het formele schenkcriterium.

Ik heb het al lang niet meer over schenkbelasting. Maar over de verkapte verhoging van de aankoopprijs, doordat de verkoper een X bedrag van koper vangt boven de aankoopsom. Daarover wordt dan geen overdrachtsbelasting betaalt en dat heet belastingontduiking/fraude.

Dat is vaak genoeg afgestraft door de belastinginspecteur met naheffing en boete. Dan werd die extra betaling ondergebracht onder de zogenaamde overnamekosten van roerende goederen (een scheve gordijnrail en een peertje aan het plafond). Ook hier staat er geen enkele dienst/levering tegenover dat bedrag (dan een contractuele verplichting volgens jou), die koper aan verkoper betaalt en dus is het een verkapte meerprijs voor de woning volgens de belastinginspecteur.

De extra betaling voor overname stond gewoon ook in de verkoopcontracten, maar werd door de inspecteur gerekend tot de koopsom.

Deze constructie moet jou toch bekend zijn. Ik heb in het verleden het zelf een keer meegemaakt bij de verkoop (ze wilden de halve inventaris) en werd door de notaris gewaarschuwd, dat de inspecteur dat niet zou pikken. Toen is er een uiterst gedetailleerde overnamelijst opgesteld en bij het koopcontract gevoegd.

Vladja

Marcel,

De vakantie staat voor de deur, dus zal eens kijken welke boeken er in mijn koffer gaan. Ik ontken overigens het probleem niet hoor.
Moet zeggen dat mijn specialisme heeft gelegen in het internationaal- betalingsverkeer en handelsrecht, waar je juist bent gespitst op de kleine lettertjes.

Naar aaleiding van wat je schreef nog even het volgende:

"Ingeval de overdrachtsbelasting voor rekening van koper is en voor de berekening van deze belasting een beroep kan worden gedaan op vermindering van de grondslagwaarde, omdat verkoper of zijn rechtsvoorganger het verkochte heeft/hebben verkregen respectievelijk fictief heeft/hebben geleverd in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, belast met overdrachtsbelasting of met niet-aftrekbare omzetbelasting, binnen de termijn als vermeld in artikel 13 van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer en aanverwante besluiten, vóór het ondertekenen van de leveringsakte, zal koper aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag (verkoper zal een kopie van zijn nota van afrekening en de voetverklaring van de vorige notaris binnen één week aan **** zenden)""

Het vet gedrukte lees ik als: Het resultaat van de berekening over de waarde indien geen sprake was van overdracht binnen 6 maanden, minus het resultaat van de berekening over het waarde verschil, zoals af te dragen aan de fiscus.
Als bewijs wordt hier ook om de "voetverklaring gevraagd",

Nergens lees ik hier dat hij, de koper, het "betaalde" bedrag terug krijgt. Er wordt alleen maar een directieve gegeven hoe en op basis waarvan de vergoeding moet worden vastgesteld.

Nogmaals, ik ontkent het probleem niet, doch probeer alleen te motiveren hoe ik tot een bepaalde conclusie kom.
Met jou, ben ik nieuwsgierig naar de uiteindelijke uitkomst en de aanvulling op het voorstel.

Grts

Vladja,
En per 1 juli moet dus over die vergoeding wel overdrachtsbelasting worden betaald. Dat intrekking van het besluit op grond waarvan dat niet nodig was, was vorig jaar al aangekondigd. Niets geen fraude dus!

Met betrekking tot de roerende zaken is het al jaren verplicht een lijst aan de akte van levering te hechten en moet de prijs van de roerende zaken een reele prijs zijn.

mabureau,
In dat geval zou je helemaal moeten weten dat er ook altijd gekeken moet worden naar de bedoeling van partijen en niet alleen naar de letters van de overeenkomst.