En als ik nou geen toestemming vraag, alles netjes van mijn eigen rekening laat afschrijven maar huurders schrijven zich wel in op mijn adres?

@Gerrit: toestemming van de hypotheeknemer spreekt voor zich.

Je bedoelt zeker en vast toestemming van de hypotheekverstrekker.

Marjolein,

Dan weet de hypotheekverstrekker niets. Het enige waar de hypotheekverstrekker echt in geïnteresserd is, is dat er op tijd betaald wordt. Hypotheekverstrekkers hebben geen inzage in de Gemeentelijk Basis Administratie. Zij kunnen dus niet zien wie er ingeschreven staat op het adres.

Je blijft dan wel met het probleem van huurders zitten. Als zij de huur betalen zullen ze dat doen via de bank onder vermelding van huur of contant, maar dan zullen ze een kwitantie willen hebben ten teken dat de huur is voldaan. Daarmee kunnen zij aantonen dat zij huurder zijn en een beroep op huurbescherming kunnen doen; ook als er geen getekende huurovereenkomst is

Vladja

Hoi Vladja,

Oke, het grootste probleem ligt dus eigenlijk bij het huurdersrecht.

Is een huis in bewaring geven een optie? Ik hoorde dat dit vaak voorkomt in Amsterdam, en dat huurders daardoor minder rechten hebben. Weet jij daar iets van?

Stel alles is geregeld, akkoord van Argenta wat ik betwijfel wanneer U aangeeft dat momentel bij verkoop de opbrengst lager zal dan het bedrag dat U Argenta schuldig bent. Bij verhuur zal Argenta waardedaling meerekenen. Bij eventuele executie brengt een verhuurd huis minder op. Er zijn makalaarskantoren in den Haag die zich toeleggen juist voor beperkte periode all in en aan Ambassade personeele.d. verhuren. Onderschat dan feestjes en uitwonen niet. Ook betaalt U de makeaar maandelijks.

Het belasting aspect wordt niet over gerept. Wanneer U er niet meer woont, ontvangt U ook geen aftrek, anders dan dat U een leegstaande woning heeft. En ook die periode is beperkt tot ik meen 2 jaar. Iemand in een leeg huis de wacht laten houden tegen inbraak, vandalisme e.d. komt juist weer goed over. Is dit geen optie? Antie kraakwet?

Jaren geleden toen ik 1 jaar met een dubbele hypotheek zat, heb ik in Wassenaar voor 8 maanden aan een Professor uit USA verhuurd persoonlijk via zijn Instituut. Alles keurig aan de belasting opgegeven en mocht véél aftrekken. Al met al hield ik er zelfs iets aan over.

Kunt U de mensen die U op het oog heeft niet aanstellen als oppasser gedurende de periode van leegstand?

Loopt het onverhoopt fout in Amsterdam heeft U nog een been om op terug te komen en in ieder geval woonruimte.

Geluk gewenst in Amsterdam en adviezen ten over las ik.

Beste Menno,

Bedankt voor je informatie. Vwb de belastingaftrek, ik weet inderdaad dat dat dan niet meer mogelijk is. De andere reden dat ik mn huis nog niet wil verkopen is inderdaad zodat ik nog terugkan, mocht het samenwonen niet goed verlopen. Ik heb ook al de vraag gesteld hoe het zit met huisbewaring (iemand die voor een periode van een jaar op mijn huis past inderdaad). Ik weet dat dat in Amsterdam nog wel eens gebeurt nl.

eerst even edwardus die dus niet weet, maar nu wel dat de bank of verzekeringsmij de hypotheeknemer is en diegene die een hypothecairelening wil de hypotheek gever. Hij geeft een woning als onderpand in hypotheek voor de lening. Helaas is het taalkundig niet anders. Gelooft u me niet, kijk de hypotheekakten maar eens na. Maar ik geeft toe, het word in de volksmond meestal foutief verward.

Vraagsteller: Houd in de gaten, ook m.b.t. de hoogte van de huur dat alle kosten van onderhoud aan de buitenkant etc. voor u zijn. verder herhaal ik dat in de context van de verhuurreden verhuur een goede optie is. (Ik kan aanvullen dat ik mijn appartement indertijd verhuurde omdat na de aankoop de prijzen nogal gedaald waren. nadat ze een viertal jaren weer voldoende hoog waren heb ik verkocht, toen gingen ook de huurders eruit omdat hun opleiding klaar qwas. Dat kwam dus goed uit.

Kijk eens op deze site

http://www.aroundtheglobe.nl/allesover/informatie/voorbereidingen/35/177/

http://www.eigenhaard.nl/smartsite.shtml?hdr=12&id=4247

Alles wat ik over huis in bewaring geven heb kunnen
vinden, speelt zich meestal af in Amsterdam.

Vladja

Oeps. Mijn fout, sorry Gerrit.

Dus de hypotheekgever is degene die het geld leent.

"Ik weet dat ik belasting niet meer kan aftrekken" Hier moet U overwegingen bij gaan maken in combinatie met verhuur. Ikzelf heb de laatste keer door er geen 'woonstede' van te maken, bijna 3 jaar mogen aftrekken (district R'dam). Dit is ook afhankelijk onder welk belastingkantoor U valt en wat U aanvoert. In den Haag is merkwaardig afstaan/beheren/verhuren, soort tijdelijke verhuur, héél gebruikelijk.

Kosten voor buitenonderhoud: 'woning' is mogelijk horizontaal eigendom en heeft een Ver.van eigenaren? zo niet, dan is er een slapende, ook deze kosten kunnen/mogen bij verhuur worden ingebracht bij de Belasting, alsook slijtage. Elke keer bij vertrek moet U extra betalen voor meterstanden opname. Denk ook aan de verzekeringen. Dus zeker borg vereist. Wie er komt zal TV/Internet willen etc. De lijst om te regelen wordt alleen maar groter, maar het is te overzien zonder afstand van een bezit te doen. Zelfs indien het perfect loopt in A'dam kan het voor de toekomst voor U beiden lonend zijn?

Onlangs was hier een vraag van een woning bezitter die had verhuurd. Bij binnenkomst verlaten pand vond hij TV-abo + werd opgezadeld met incassokosten. Dit moet U vóór zijn dus.

Wanneer u de woning laat gebruiken tegen opbrengst door iemand visumplichtig, bent U verzekerd van vertrek. U heeft thans dubbel interieur, dus ook dat tikt aan bij taxatieprijs verhuur. In den Haag e.o. zijn vrij veel Internationale Instituten die gastdocenten e.a. aantrekken. Bedrijven als Shell hebben vaste makelaars, maar die 'keutel' Instituten, en dat zijn er véél, niet. U kunt dan helaas niet met Uw Nederlandse vrienden in zee, maar persoonlijk zou ik los willen blijven van huurbescherming, e.a. en zelf vrijheid tot handelen willen houden. Een periode die voor U te overzien is. 

Het behouden van zekerheid hoeft geen obsessie te zijn, maar uiteindelijk kan het verkeerd uitpakken. Ook bij verrekeningen kosten A'dam en samenlevenscontract kunt U de notraris niet de vrije loop geven. Vinger aan de pols en vooral beschermen wat U nu bezit, ook al oogt dit nu als schuld. Schuld is ook een bezit.

De luxe van 2 huizen én verliefd zijn, tja U heeft veel te regelen. Maar het is te doen! U kunt communiceren per compter met de notaris en vraag duidelijk tarief. De een is deze klus op het lijf geschreven, de ander is niet fantasievol. Tast met kennis van deze site eens een paar makelaars af en wat notarissen. Het moet klikken en U moet vooral gerichte vragen kunnen stellen.

Naast Argenta is er dus veel te regelen. Wat mij lukte moet ook U lukken. Alle succes/geluk gewenst. 

U mag alle kosten die u als verhuurder maakt aftrekken en dat betekent bijv. ook de kosten van het reizen naar de woning voor een maandelijkse inspectie.

@Marjolein, Menno en Gerrit,

Dat een dergelijke constructie door Menno succesvol is toegepast kan ik onverkort toeschrijven aan slapende ambtenaren. De wet is hier heel duidelijk over:

Aftrek van hypotheekrente op de eigen woning is alleen dan toepasbaar als:

1. de woning hoofdverblijf is; of

2. de woning te koop staat (max 2 jaar); of

3. de woning tijdelijk verhuurd wordt in afwachting van terugkeer van de eigenaar naar de woning (NB: huurinkomsten zijn belast!!!!). Dit doorgaans als de eigenaar tijdelijk noodzakelijk ergens anders huisvesting behoeft.

Marjolein: of Argenta een goedkeuring geeft, hangt af van jou en jouw partners inkomen in relatie tot de lasten van beide woningen! Zoals Marcel75 terecht stelt, kan Argenta een verpanding van de huurinkomsten eisen.

Mijns inziens kun je niet legaal alles wat je wenst klaarspelen:

1. verkoopverlies opvangen door te wachten op prijsstijging van de markt;

2. daarvoor de periode overbruggen met verhuur;

3. dit doorgeven aan Argenta;

4. de zekerheid hebben dat de huurbescherming van jouw huurder je niet in de weg staat;

5. de optie hebben om terug te keren naar jouw woning als samenwonen niet lukt.

Dat is nogal een lijst aan wensen die conflicten oproepen.

Als je jouw woning tegen een te hoge prijs te koop zet en gaat samenwonen in A'dam, dan kun je 2 jaar profiteren van de fiscale aftrek van hypotheekrente. Door de te hoge prijs geef je jezelf waarschijnlijk voldoende tijd om te bezien of het samenwonen werkt.

Lukt het niet dan trek je de verkoopopdracht in (let dan wel op de kosten die de makelaar vraagt bij intrekking van de opdracht, onderhandel daar op voorhand over) en ga je terug naar jouw woning.

Komt er wel iemand die voldoende biedt en het samenwonen bevalt je, verkoop dan.

Het is wel een wat dure optie, maar bedenk ook: je gaat bij hem samenwonen, dus de woonlasten zouden jullie inclusief jouw woning moeten kunnen betalen. Daarnaast blijft jouw renteaftrek in stand.

En wachten tot de markt goed genoeg gestegen is om jou bij verkoop volledig te compenseren voor de hypotheekschuld is koffiedikkijken.

Stel nu dat de waardestijging in de markt gedurende twee jaar nog niet voldoende is om een restschuld bij verkoop te voorkomen. Hoe lang denk je dan jouw woning tijdelijk te kunnen verhuren zonder dat er huurbescherming optreedt voor de huurders?

Met name dat risico wil je, denk ik, niet lopen.

Groet en succes met de afwegingen, C.

Er is enige correspondentie gevoerd met de belastingambtenaar en de bedoeling is dus dat je niet jokt omdat je dat het langst onthoudt, ook na 5 jaar. Er is zeker ruimte voor enige onderhandeling. Pas de laatste 3 maanden van deze lange periode stond het huis te koop, was meteen ook verkocht. Maar toen wist ik het zelf ook zeker.

Mogelijk is niet alles binnen te halen, maar erg grote beren zie ik niet op haar weg, behalve verhuur aan personen die zich willen laten inschrijven als huurder. Gezien de ontwikkeling nu bij banken is de vraag al haast overbodig. Grote creativiteit is wel nodig.

hallo C.@ Ik heb het NUIET gehad over hypotheekrente. Ik had mogelijk wel apart moeten noemen dat ik met kosten de kosten van onderhoud en dergelijke besvchouw. Niet de hypotheekrente.

@gerrit, cannacampo,
Voordat we op fiscaal gebied langs elkaar heen praten is het van belang voor de vraagstelster in welke box zij het appartement wil laten vallen. Het verhaal van gerrit over de aftrek van gemaakte kosten e.d. klopt, mits je het appartement in Box 2 laat vallen. Fiscaal kan het dan zijn dat je ondernemer bent geworden en mag je kosten in aftrek brengen omdat die ten laste van je winst gaan. Nadeel: vermogenstijging is belast. Je moet dan alleen wel zelf ook alle onderhoudskosten voor je rekening nemen en zelf plegen.
Je kunt er ook voor kiezen om 2 jaar lang nog de hypotheekrente af te trekken (de voorwaarde dat de woning te koop moet staan, staat niet zo in de wet, het is ook mogelijk om bijvoorbeeld in geval van verdeling nog 2 jaar lang hypotheekrente aftrek te hebben en pas daarna de woning aan de ex toe te delen en zo zijn er nog een paar voorbeelden). In dat geval heb je nog wel hypotheekrente aftrek en is vermogensstijging onbelast.
En de laatste mogelijkheid: het appartement in box 3. Geen rente en/of kostenaftrek, wel belast met vermogensrendementheffing, maar ook geen huurwaard-forfait.

Er zijn dus verschillende mogelijkheden, waarbij mijn voorkeur altijd nog uitgaat naar het in box 1 laten van het appartement ivm de hypotheekrente aftrek en de toekomstige uitkering van een kapitaalverzekering. Als het appartement in een andere box valt is deze uitkering altijd belast, valt het appartement in box 1 en in de kapitaalverzekering gesloten met de bedoeling om de hypotheek mee af te lossen, dan niet.

@Menno,

Handelen met de fiscus is nieuw voor mij, maar des te fraaier dat je dit voor elkaar gekregen hebt.

@Gerrit: ook voor kosten van onderhoud gaat dit op. Sinds 2001 kennen we alleen nog aftrek van kosten voor onroerend goed als het gaat om:

1. zakelijk vermogen;

2. belegd vermogen (verhuur) wat normaal vermogensbeheer teboven gaat (denk bijv. 10 panden en meer voor 1 eigenaar);

3. monumentenpanden.

Een (niet tijdelijk) verhuurd pand is box III. Is dus ook huur onbelast, geen aftrek van kosten en 1,2% heffing over verschil waarde pand minus schulden pand.

groeten

C.

@edwardus
Om het nog even zuiverder te zeggen: degenen die de woning als zekerheid "in onderpand" geeft aan de bank is de hypotheekgever. Dat hoeft niet altijd de geldnemer te zijn. Het klinkt denkbeeldig, maar de situatie komt vaker voor dan men denkt. Bijvoorbeeld: 2 samenwoners/gehuwden gaan een hypotheek aan en de woning is eigendom van 1 van hen. In dat geval wordt er niet alleen een hypotheek gevestigd op de woning voor de zekerheid van de voldoening van de eigen schulden, maar ook voor die van de niet-eigenaar (de partner). Juridisch gezien is dat dan een derden-hypotheek.

In zakelijke hypotheken komen, voor niet juristen, nog vreemdere soorten voor zoals het verstrekken van een hypotheek terwijl de hypotheekgever zelf geen lening aangaat.

Geachte Marjolein,

Het netjes willen afwerken van de zaak siert u. Helaas kan ik u mededelen dat (een uitzondering daargelaten) Argenta in de regel nooit akkoord gaat met het verhuren van een woning, zeker niet binnen 1 van de grote steden (slechte ervaringen in het verleden).

Argenta is een budget geldverstrekker die de tarieven laag kan houden door alleen op een ongecompliceerde manier geld te verstrekken tegen een zo laag mogelijk risico. De constructie die u wenst zal dit risico verhogen. Proberen kan altijd maar indien het antwoord negatief is zullen zij uiteraard de hypotheek/woning beter in de gaten houden.

Overigens zijn er partijen in de markt die hier eerder mee akkoord zullen gaan. Gedacht (maar niet gegarandeerd) moet worden aan commerciele banken (Rabo, ABN etc) of geldverstrekkers gespecialiceerd in complexe zaken en verhuur (Rijnlandse, Nederlandse HypotheekBank etc). Deze laatste zullen ongetwijfeld ook een hoger tarief hanteren (overeenkomstig het hogere risico)

@Marcel: ik leer veel van je, maar qua box II prevaleert mijn kennis als belastingadviseur ;-)

Box II (inkomsten uit aanmerkelijk belang) is alleen van toepassing als je als eigenaar van een BV, waarin je minimaal 5% van de aandelen bezit, een inkomen geniet uit dividend of uit verkoop van die aandelen.

In box II wordt je dus belast over inkomen uit een aanmerkelijk belang (niet zijnde salaris, dat is box I). Een pand alszodanig kan dus nooit in box II vallen. Áls de DGA via zijn BV een pand bezit, dan komen de opbrengsten uit dat pand ten gunste van zijn BV en dus nimmer van zijn privé.

Alles - buiten de verkoop van aandelen en dividenduitkeringen - wat er binnen die BV plaatsvindt, staat los van box II, daar is immers de vennootschapsbelasting voor. De BV is eigenaar van het pand, dus de BV neemt het exploitatieresultaat op in zijn winst- en verliesrekening.

Box II heeft dus geenszins van doen met de vraag. Er is immers nimmer geopperd dat het pand door een BV aangekocht zou worden en dat de eigenaar van die BV daar dividend van zou genieten.

Dat brengt mij terug bij de aftrek van kosten voor het pand en derhalve bevestig ik mijn eerdere reactie. Kostenaftrek alleen zoals reeds aangegeven in mijn vorige reactie.

Ik discussieer overigens graag verder, vragen zijn ook welkom.

Salut, C.

@Cannacampo
Tuurlijk, helemaal gelijk! Ik zat nog even op een oud spoor voort te beduren. Wat ik bedoelde te zeggen is dat er gekeken moet worden of de vraagstelster als ondernemer in de IB aangemerkt wil worden of niet. Uiteraard is dat niet Box II, maar "gewoon" IB-ondernemerschap.

Kijk bij de toppic Uitzetting huurders, dat kan jullie dus ook overkomen.