Koophuis huren van erfgenamen? Hoe?
Hallo,
is het mogelijk om een koophuis te huren van erfgenamen?
Een familielid van ons is terminaal ziek en de kinderen erven de koopwoning.
De kinderen zelf hebben geen intentie om het huis te gaan bewonen, maar kunnen de dubbele kosten ook niet ophoesten, dus dan zou het huis verkocht moeten worden.
Nu hebben wij aangegeven dat we het huis wel van ze willen huren. Zowel ons familielid als de kinderen zouden het heel prettig vinden als wij de woning willen huren of evt. kopen.
Nu weet ik dat de hypotheekverstrekker moet beslissen qua mogelijkheid tot verhuur.
Maar waar moeten we verder financieel nog rekening mee houden? We (erfgenamen en wij zelf) willen niet achteraf voor financiële teleurstellingen komen te staan.
Het is de bedoeling dat de huurprijs p/m de hypotheekkosten +ontroerendgoedbelasting dekt.
Uiteraard wordt er via de notaris een verhuurcontract opgesteld.
Wie kan ons wat opheldering verschaffen?
Alvast dank!
De verhuurders moeten bij het bepalen van de huurvergoeding ook rekening houden met het feit dat de ontvangen huur inkomsten zijn en dus ook als zodanig opgegeven moet worden bij de belastingdienst en daarover dus belasting verschuldigd is. Tevens is de hypotheekrente, als de hypotheek blijft bestaan, voor de verhuurders niet aftrekbaar.
Ook het onderhoud van de woning komt voor rekening van de verhuurders.
Als de kinderen samen eigenaar willen blijven van een onverdeelde boedel, kan dat. Zij krijgen rendement via de huur.
Dus: hoe bepaal je de huurprijs. Daar bestaat een handig hulpmiddel voor van het ministerie. Een puntentabel, op de site te downloaden. Aan de hand van die tabel krijg je punten voor staat van onderhoud, isolatie, oppervlakte, luxe enz. En bij een puntenaantal hoort een maximale (!)huurprijs.
Dus je gaat met een duimstok een een schrijfblok door het huis en je gaat meten en tellen. Als die huurprijs overeenkomt met wat je zou willen betalen en wat de eigenaren willen ontvangen, kunt je tot overeenstemming komen.
Maak dan meteen ook afspraken over het percentage van de jaarlijkse huurverhogingen. Bijv. niet meer dan wat het ministerie voor de sociale huursector vaststelt, of wat in de markt gebruikelijk is. Anders kun je voor rare verrassingen komen te staan.
En verder ook vastleggen (en onderzoeken wat wettelijk mag) wie voor welk onderhoud opdraait. Groot onderhoud (vervangen ketel, afgeschreven keuken, dakreparatie, schilderen buiten) is voor de verhuurder, de huurder zorgt voor de tuin, kraanleertjes e.d. en schilderen en behangen binnenshuis.
Als huurder heb je huurbescherming, dus als een van de kinderen ineens geld wil zien en het huis wil verkopen, mogen ze je er niet zomaar uitzetten. Dat kan alleen bij zwaarwegende redenen.
Allereerst moet je voorzichtig zijn in de stelling dat de kinderen dus het huis erven. Als de zieke ooit nog een testament heeft opgesteld, dan kan dat anders zijn.
De huuropbrengsten zijn niet belast als de kinderen verder geen woningen in de verhuur hebben. Alleen als zij zouden kwalificeren als ondernemer voor de verhuur, dan zouden de opbrengsten belast zijn voor de Inkomstenbelasting. Wel moeten ze de waarde van de woning opgeven in Box 3. Daartegenover mogen ze wel weer de openstaande hypotheek in aftrek brengen.
De huurovereenkomst kun je pas opstellen op het moment dat de zieke overleden is.
Het groot onderhoud komt voor rekening van de verhuurder, het kleine onderhoud voor rekening van de huurder.
Je moet er wel rekening mee houden dat de hypotheekhouder niets met de huurovereenkomst te maken heeft als deze toestemming weigert. Praktisch heeft dat tot gevolg dat als de rente niet betaald wordt, de hypotheekhouder het huis kan veilen en jullie op straat kan zetten.
Let wel: ook zonder toestemming van de hypotheekhouder heb je wel een geldige huurovereenkomst en huur je volkomen legaal.
@Mariegh; bedankt voor die tip van de puntentabel!
@marcel75; gezien we zeer goed omgaan met het zieke familielid en de kinderen, weten we uit eerste hand dat er geen testament is.
Ik krijg nu 2 verschillende antwoorden wbt belasting over de huuropbrengsten.... Het is de bedoeling dat onze huurprijs de kosten van de hypotheek en bijkomende zaken dekt. Ze zullen er dus weinig tot niets extra's aan overhouden, feitelijk zijn er dus geen opbrengsten, slechts dekking van de kosten. (Het betreft een redelijk nieuwe, goed onderhouden woning, dus groot onderhoud is de komende jaren nog niet aan de orde.)
Op deze manier blijft de woning in de familie en kunnen we in de toekomst altijd nog bepalen wat er verder mee gaat gebeuren.
Ter info: De kinderen hebben zelf ieder een eigen huurwoning in andere delen van het land, verder niets.
Wat wij hebben begrepen zit er een groot deel eigen geld in de woning, en is het nog openstaande deel gering (exacte bedrag horen we binnenkort). Het betreft trouwens een annuiteiten hypotheek, maakt dat nog iets uit?
Even een hypothetische vraag, iemand in onze omgeving opperde het volgende; wat zou er gebeuren als wij het nog openstaande deel van de hypotheek zouden inlossen?
Is dat gunstig voor onze huurplannen & portemonee? Kan de huidige hypotheek verstrekker dat weigeren? En krijgen wij eigenlijk wel een hypotheek voor zo'n constructie?
Hoe groot is überhaupt de kans dat de hypotheekverstrekker de kinderen de hypotheek/huis overname weigert?
Ik denk dat het simpeler zou zijn om het te kopen, maar ben bang dat wij de hypotheek niet rond krijgen voor (bijv) de taxatiewaarde. Wij zijn dan namelijk starters en ze hebben het erover dat een modaal inkomen vanaf 2011 nog maar 140.000 kan krijgen. Dat is niet veel....
Als de erfbelasting wordt betaald door andere zaken te verkopen, dan mag ik hopen dat er voldoende andere waardevolle en snel verkoopbare zaken zijn. De Belastingdienst wacht namelijk niet.
De huur is, zoals eerder aangegeven, niet belast met Inkomstenbelasting bij de erfgenamen mits zij geen ondernemer zijn voor de Inkomstenbelasting. Dat zou het geval kunnen zijn als zij meerdere panden in de verhuur hebben en daar actief vermogensbeheer mee plegen.
Als de huur exact gelijk zal zijn aan de hypotheekrente, dan zal de belastingdienst dat waarschijnlijk niet accepteren. Zou de zakelijke huur (gebruik daarvoor het puntensysteem) namelijk hoger moeten zijn, dan zal de belastingdienst dit als schenking zien. In dat geval betaal jij dus te weinig huur en ontvang je maandelijks het verschil tussen de betaalde huur en dat wat een normale huur zou zijn als schenking en moet jij daar schenkbelasting over betalen. En aangezien het een annuiteitenhypotheek is, zal de restschuld steeds lager worden en jullie schenking steeds hoger. Niet handig dus.
Jullie krijgen geen hypotheek omdat je geen eigenaar van een woning bent. Je kunt ook niet zomaar de rentebetaling overnemen. Daar zal en kan de bank niet aan meewerken. Ze hebben namelijk geen enkele zekerheid omdat alleen een eigenaar een hypotheekrecht kan verlenen.
Ik begrijp overigens best dat je vertrouwt op de goede band die je hebt en daarom er van uit gaat dat er geen testament is, maar er is maar 1 instantie die daar uitsluitsel over kan geven en dat is het Centraal Testamentenregister. Dat kun je als naaste pas raadplegen als iemand overleden is. Voor de zekerheid houd ik altijd die slag om de arm.
Zou je het huis kopen voor het bedrag dat gelijk is aan de openstaande hypotheek, dan ontvang je ook een (immense) schenking van de erfgenamen. Je schenking is dan namelijk het verschil tussen de taxatiewaarde en de koopprijs (openstaande hypotheek). Als jullie geen directe familie zijn (broer/zus), dan gaat dat meteen tegen (minstens) 30% schenkbelasting en als het meer dan € 118.000,-- is, dan betaal je over dat meerdere 40% schenkbelasting.
Er zitten dus nogal wat haken en ogen aan dit verhaal.
Pfoe dat zijn zeker nogal wat haken en ogen (en we dachten er al niet te makkelijk over).
Als ik dit zo allemaal lees weet ik eigenlijk niet of dit wel een goed plan is.....
Bedankt voor de info, ik ga dit aan de erfgenamen voorleggen!
[quote=marcel75 schreef op zaterdag 25 dec 2010, 13:22]Allereerst moet je voorzichtig zijn in de stelling dat de kinderen dus het huis erven. Als de zieke ooit nog een testament heeft opgesteld, dan kan dat anders zijn.
De huuropbrengsten zijn niet belast als de kinderen verder geen woningen in de verhuur hebben. Alleen als zij zouden kwalificeren als ondernemer voor de verhuur, dan zouden de opbrengsten belast zijn voor de Inkomstenbelasting. Wel moeten ze de waarde van de woning opgeven in Box 3. Daartegenover mogen ze wel weer de openstaande hypotheek in aftrek brengen.
De huurovereenkomst kun je pas opstellen op het moment dat de zieke overleden is.
Het groot onderhoud komt voor rekening van de verhuurder, het kleine onderhoud voor rekening van de huurder.
Je moet er wel rekening mee houden dat de hypotheekhouder niets met de huurovereenkomst te maken heeft als deze toestemming weigert. Praktisch heeft dat tot gevolg dat als de rente niet betaald wordt, de hypotheekhouder het huis kan veilen en jullie op straat kan zetten.
Let wel: ook zonder toestemming van de hypotheekhouder heb je wel een geldige huurovereenkomst en huur je volkomen legaal.
Indien er geen toestemming van de bank is verkregen kan het huurcontract zo nietig worden verklaard. Ik denk trouwens dat de bank hier niet zo gauw aan mee zal werken, tenzij de verhouding hypotheek / waarde van de woning aan de lage kant is.
Succes.
Indien er geen toestemming van de bank is verkregen kan het huurcontract zo nietig worden verklaard.
De bank roept het is "nietig" en klaar is Kees? Nou zo simpel is dat niet!
Vladja
Nieuw op Vraag & Beantwoord
Mag corendon dit zomaar doen?
Goedemiddag,
Op 30 april boekten wij een last minute bij Corendon. We kozen een rondreis Spanje, last minute, met vertrekdatum 11 mei. Op 10 en 11 mei was de prijs van deze reis goedkoper: 446 euro pp maar vlucht vanaf Eindhoven. Geen vreemde prijs voor een last minute met 3* hotel (Logies) over 10 dagen, dachten wij. Met de koffers en alle andere extra kosten erbij kwamen we op een bed
...
Lees meer
Krimpflatie
Hr.- mevr. Hoogvliet Wij doen altijd onze boodschappen Bij Hoogvliet in Houten wat mij al een tijd opviel dat de eieren kleiner werden krimpflatie, ik koop altijd de L qua grootte zitten ze tussen de M en de S geen verschil ik heb ze thuis nagewogen als ik in de winkel ga kijken in de dozen L zie ik qua grootte ook geen verschil. [edit-red.] Eieren zijn verkrijgbaar in vier gewichtsklassen ... Lees meer
NS e-ticket niet te wijzigen/annuleren
In de vragenlijst zie ik dat al sinds 2011 gevraagd wordt om een e-ticket te kunnen restitueren/van datum veranderen. NS zegt dat dit niet kan, omdat er kennelijk mensen zijn die een ticket meerdere keren uitprinten en dus profiteren van 1x betalen.
Betekent dus weer dat uitgegaan wordt van wantrouwen jegens de klant. (net als de toeslagenaffaire, controle zelfscankassa's, etc) Ik weet zeke
...
Lees meer
Populair in Geldzaken & Recht
Wie is aansprakelijk voor doodbijten hond
Vorige week is het hondje van mijn zus in een paar minuten doodgebeten door een pitbull Die pitbull was ontsnapt uit de tuin van een buurman wiens dochtertje de poort open had laten staan. Mijn zus heeft de buurman aansprakelijk gesteld en 400 euro verlangd om een nieuwe hond te kunnen kopen (haar hondje was nog maar net een jaar oud). Nu wil het geval dat de buurman niet de eigenaar is van de ... Lees meer
Mag mijn huurbaas de woning incl mijn inboedel fotograferen bij het verkopen van de woning?
Mijn huurbaas heeft kenbbaar gemaakt de woning waar ik met mijn vriendin 3 jaar woon, te willen verkopen.
Nu wil ze ook foto's komen maken voor op internet, terwijl er al oude foto's zijn van toen hun hier nog woonde.
Deze woning heeft toen namelijk al eens te koop gestaan.
Ik vroeg mij af of dit zomaar mag en wat mijn rechten zijn. Zelf heb ik dit liever niet ivm privacy.
...
Lees meer
Gesjoemeld met mijn uren
Hallo allemaal,
Ook ik heb een vraag die ik graag wil stellen.
Afgelopen 2 en half jaar ben ik dienst geweest bij een groot bedrijf in de detailhandel. Nu ben ik de afhelopen maand helaas in de ziektewet beland en heb ik besloten om afscheid te nemen en ergens anders te gaan werken. Nu heb ik mijn laatste loonstrook ontvangen waar op staat dat ik in mijn ziektewet verlof uren heb staan e
...
Lees meer