=natasja013 schreef op donderdag 18 aug 2011, 16:20]Is het niet zo dat je alleen grond ter goeder trouw kan krijgen als je er niet vanaf weet?



bron: klik

Artikel 118Bezitter te goeder trouw

1.Een bezitter is te goeder trouw, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen.

2.Is een bezitter eenmaal te goeder trouw, dan wordt hij geacht dit te blijven.

3.Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn; het ontbreken van goede trouw moet worden bewezen.

Indien de verkopende buurman ervan op de hoogte was dat hij ongeoorloofd gebruik maakte van een deel van de in eigendom zijnde grond van de buren, had hij dit tijdens de verkoop aan moeten geven bij de koper. Deze koper heeft geen rechten aangaande dit stukje grond. De huidige buurman zal dus de schutting op de scheidslijn moeten plaatsen alvorens er overdracht van het onroerend goed plaatsvindt. Inderdaad de verkopende buurman aangetekend op de hoogte stellen, en evt aangeven dat je anders een gerechtelijke procedure gaat opstarten om je eigendom op te eisen.De kosten van kadaster en kort geding zijn dan uiteraard voor de verliezende partij, de buurman dus.
Zelf heb ik ooit zoiets aan de hand gehad met de gemeente Zeist, heb dus gewonnen he.

Als de buren mee WILLEN werken, kan het, maar verder geldt: what you see is what you get. Zowel u als de nieuwe buren hebben gekocht met de fout-geplaatste schutting en daar zijn jullie allemaal mee akkoord gegaan.
U kunt beter de energie gebruiken voor een gezellige burenborrel: heb je uiteindelijk veel meer lol aan. Succes.

[quote=iljaha schreef op vrijdag 19 aug 2011, 12:45]Als de buren mee WILLEN werken, kan het, maar verder geldt: what you see is what you get. Zowel u als de nieuwe buren hebben gekocht met de fout-geplaatste schutting en daar zijn jullie allemaal mee akkoord gegaan.
U kunt beter de energie gebruiken voor een gezellige burenborrel: heb je uiteindelijk veel meer lol aan. Succes.

Nastasha gaat hiermee niet akkoord; vandaar de vraagstelling.

[quote=tdehond schreef op donderdag 18 aug 2011, 14:24]
Aan de hand daarvan kunt u schriftelijk aangetekend uw eisen bij de nieuwe koper op tafel leggen.




Lijkt me een goed begin van de relatie met je nieuwe buren (not).... Les 1 uit de cursus "Hoe kom ik bij de rijdende rechter"?

tdehond, de buurman wist toen hij de schutting plaatste, dat de grond niet aan hem toebehoorde. Hij mocht alleen maar met toestemming van de voorgangers van Natasja zijn schutting op hun grond plaatsen en dat stukje grond gratis gebruiken. Beide partijen waren dus op de hoogte van de werkelijke situatie.

Van goede trouw is dus geen sprake. Als hij nu beweert dat hij de schutting wel wil maar niet terug mág plaatsen, dan is dat misschien omdat hij bang is dat de koper alsnog van de koop afziet of hem een proces aandoet, omdat hij niet tevoren goed was geïnformeerd. Maar als hij schutting en vijverinstallatie niet verplaatst, ga jij tegen hem procederen. Hij zit dus een beetje in de tang.

Natasja, ik adviseer je om je voor het schrijven van een aangetekende brief zo spoedig mogelijk tot het Juridisch Loket te wenden. Neem alle papieren die op de kwestie betrekking hebben mee.

Ik vraag me af over hoeveel cm2 of m2 we het hier hebben.
Als het gaat om een zeer smal strookje grond (dat is wat ik verwacht) dan adviseer ik met klem er geen werk van te gaan maken.

De vragensteller heeft de woning met erf gekocht in de bestaande toestand en die toestand houdt in dat het hek al stond op de plaats waar dat hek nog steeds staat.
Er is eigenlijk niet veel aan de hand....
Het hek is een gegeven en de koper (vragensteller) heeft dit zo feitelijk geaccepteerd (bij de koopovereenkomst) 5 jaar terug.

De vragensteller zal ook geen verhaal kunnen doen bij de vorige eigenaar.
Advies: accepteer de situatie.

Misschien een oplossing vanuit een andere hoek:

Hecht u veel waarde aan dat stukje grond?

Zou u het niet kunnen / willen verkopen aan de nieuwe aankomende buurman?

@empyria

Goed idee.
Het probleem dat er nu is, is dat de kadastrale grens niet samenvalt met de feitelijke erfgrens. Maar dat soort zaken is schering en inslag (overdreven gesteld: meer regel dan uitzondering).
Maar verkoop van het strookje en zeker als het in combinatie met de aankoop van het huis door de advocaat geschiedt is een goede zaak.
Maar is daar bereidheid toe???

Het laten nameten door de kadaster is een redelijk dure zaak zeker als het maar om enkele centimeters zou gaan.

Maar waarom is er niet eerder actie ondernomen?
Op goede voet met de buren? dan had u het op papier kunnen zetten dat als hun het huis zouden verkopen u weer eigenaar van de grond zou worden.

Maar advocaat of niet ook hij/zij zou zich aan de wet moeten houden en klagen doet deze maar bij de vorige bewoners,

Maar de beste raad is gewoon praten met de nieuwe buurman en leg hem uit hoe het zit.

Komt u er dan niet uit dan kan u alsnog naar de rechter stappen (na meting van de kadaster)

=bosbess schreef op vrijdag 19 aug 2011, 12:59]tdehond, de buurman wist toen hij de schutting plaatste, dat de grond niet aan hem toebehoorde. Hij mocht alleen maar met toestemming van de voorgangers van Natasja zijn schutting op hun grond plaatsen en dat stukje grond gratis gebruiken. Beide partijen waren dus op de hoogte van de werkelijke situatie
Van goede trouw is dus geen sprake.]]

Quote t.s.
Sinds oplevering van ons huis in 2001 staat er een stuk schutting van onze buren op onze grond. En hebben ze hierdoor ook een stuk van onze grond. Dit is door onze buren en toemalig bewoners van ons huis zo neergezet.

Ik maak hieruit op dat in onderling overleg de schutting zo neergezet is.
M.i. zijn de buren vervolgens "ter goeder trouw" omdat beide buren hiermee akkoord gegaan zijn.

Anders had toch de toenmalige bewoner meteen aan de bel getrokken en schriftelijk aangetekend bezwaar gemaakt tegen plaatsing van de schutting op zijn grond?

Een van mijn buren heeft ook een stukje van "mijn tuin" omdat een stukje schutting scheef staat. Dat vind ik prima. Als de volgende huurders dat niet prima vinden dan zullen ze naar de woningbouw moeten om dit te veranderen.

Bedankt voor alle goede adviezen.
Er speelt nog iets mee en dat is dat wij toen wij ons huis kochten in 2005 ook al een zaak met deze buren hadden over een uitbouw die zij gingen doen. (dit is aan dezelfde schutting) De schutting is toen weggehaald en opnieuw geplaasts. Mijns inziens is er toen een nieuwe situatie gekomen en is op dat moment de verjaring opnieuw in gegaan. Wij hebben toen ook al aangegeven dat wij het er niet mee eens waren,echter hadden zij een vergunning van de gemeente en is de uitbouw er gekomen.
Tevens gaat het ons niet om de grond maar ook om het uiterlijk van de tuin. Er stonden coniferen voor die wij pas weg hebben gehaald. Toen werden wij geconfronteerd met de constuctie. Het dakje van het gebouw wat de buurman erin heeft gemaakt loopt schuin in onze tuin zodat als het regent het water er afloopt op mijn bestrating. En er steken schroeven uit de schutting waar je niet blij van wordt met twee kleine kinderen. Nu ga ik er vanuit dat dat allemaal wel op te lossen is maar ik wil gewoon een rechte schutting en geen rare hoek. Aangetekende brief is inmiddels verzonden.

[quote=audb schreef op vrijdag 19 aug 2011, 14:33]Maar de beste raad is gewoon praten met de nieuwe buurman en leg hem uit hoe het zit.

Komt u er dan niet uit dan kan u alsnog naar de rechter stappen (na meting van de kadaster)

Helaas krijg ik de nieuwe buren niet te spreken want die houden zich voor ons stil. Ons voorstel was ook om met zijn drieen aan tafel te gaan en te praten over een oplossing.

Het regenwater moet op eigen terrein worden opgevangen (is het principe). Als dat niet zo is mag u daar best wel wat over zeggen.
U kunt bij de gemeente de bouwvergunning voor die uitbouw bij de buren inzien - op de bouwtekening moet aangegeven zijn hoe het hemelwater wordt afgevoerd. Waarschijnlijk is de bouw in afwijking van de bouwtekening gerealiseerd. Vaak is dat vanwege kostenbesparingen. Dat soort van afwijkingen komt dus veel voor. En gemeenten lijken niet te willen controleren.

Weet dat hetgeen zich bij u afspeelt niet uitzonderlijk is. Ik heb zelf idiote ervaringen gehad met buren. U wilt dat niet weten maar ik kan er een boek over schrijven.

[quote=natasja013 schreef op vrijdag 19 aug 2011, 15:39]Bedankt voor alle goede adviezen.
Er speelt nog iets mee en dat is dat wij toen wij ons huis kochten in 2005 ook al een zaak met deze buren hadden over een uitbouw die zij gingen doen. (dit is aan dezelfde schutting) De schutting is toen weggehaald en opnieuw geplaasts. Mijns inziens is er toen een nieuwe situatie gekomen en is op dat moment de verjaring opnieuw in gegaan. Wij hebben toen ook al aangegeven dat wij het er niet mee eens waren,echter hadden zij een vergunning van de gemeente en is de uitbouw er gekomen.
Tevens gaat het ons niet om de grond maar ook om het uiterlijk van de tuin. Er stonden coniferen voor die wij pas weg hebben gehaald. op te lossen is maar ik wil gewoon een rechte schutting en geen rare hoek. Aangetekende brief is inmiddels verzonden.

Heeft u toen ( 2005) aantoonbaar bezwaar gemaakt tegen de plaatsing van de schutting of alleen tegen de uitbouw?
< schriftelijk aangetekende brief, verzendbewijs + copie brief bewaard? >

Ik heb schriftelijk aangetekend bezwaar gemaakt tegen plaatsing van hoge schutting op de rooilijn bij andere buur. Er staat nu een laag hek.
Hier is sprake van een huursituatie wat anders ligt bij dan bij u.

De problemen rond spijkers en water wat in uw tuin loopt is een andere kwestie. Heeft u deze problematiek ook aangekaart in uw aangetekende brief?

in de aangetekende brief hebben wij alleen de verjaring gestuit. Vandaag een brief ontvangen van de buren waarin zij aangeven niet de schutting terug te willen plaatsten. Wij hebben daar weer een reactie op geschreven waarin wij ook de spijkers en afwatering benoemen.
Wij betreuren ook dat dit zo moet lopen want wij wilden in alle redelijkheid en billijkheid een oplossing zoeken. En nu laat de koper het door ons uitvechten en blijft zelf op de achtergrond. Wat ik ook wel begrijp. Maar juist omdat het hier om een advocaat gaat zou hij ook mee kunnen werken naar het zoeken van een oplossing. Nu zet hij de verkopers (onze huidige buren) schaakmat. Ons rest niets anders dan procederen terwijl het mijn inziens echt opgelost moet kunnen worden.

Ons bezwaar 5 jaar geleden tegen de uitbouw ging alleen over de uitbouw omdat de kwestie erfgrens toen al besproken was. Zij wilden op de erfgrens bouwen en wij wilden dat niet. Dat hebben ze dus ook niet in hun bouwverguning meegenomen omdat je niet zonder toestemming op de erfgrens kan bouwen. Zij hebben dus tegen de erfgrens gebouwt.

[quote=jannyholtrop schreef op vrijdag 19 aug 2011, 12:19]Indien de verkopende buurman ervan op de hoogte was dat hij ongeoorloofd gebruik maakte van een deel van de in eigendom zijnde grond van de buren, had hij dit tijdens de verkoop aan moeten geven bij de koper. Deze koper heeft geen rechten aangaande dit stukje grond. De huidige buurman zal dus de schutting op de scheidslijn moeten plaatsen alvorens er overdracht van het onroerend goed plaatsvindt. Inderdaad de verkopende buurman aangetekend op de hoogte stellen, en evt aangeven dat je anders een gerechtelijke procedure gaat opstarten om je eigendom op te eisen.De kosten van kadaster en kort geding zijn dan uiteraard voor de verliezende partij, de buurman dus.
Zelf heb ik ooit zoiets aan de hand gehad met de gemeente Zeist, heb dus gewonnen he.

Dit dus, ook in een brief vermelden aan de notaris waar de overdracht plaats zal vinden, deze mag dan in principe niet meewerken aan de verkoop...

In de brief aan de notaris zou ik ook de andere punten zoals het hemelwater afvoer vermelden trouwens en dat u dit opgelost wilt zien voor de overdrachtsdatum...

Dit zal niet veel impact hebben verder maar dan is de notaris wel verplicht dit te melden aan de koper van het pand en dit kan wel voor een oplossing zorgdragen!!!

Burgerlijk Wetboek nr. 5

Artikel 52

1. Een eigenaar is verplicht de afdekking van zijn gebouwen en werken zodanig in te richten, dat daarvan het water niet op eens anders erf afloopt.

2. Afwatering op de openbare weg is geoorloofd, indien zij niet bij de wet of verordening verboden is.

Vladja

[quote=rjw schreef op vrijdag 19 aug 2011, 12:50][quote=tdehond schreef op donderdag 18 aug 2011, 14:24]
Aan de hand daarvan kunt u schriftelijk aangetekend uw eisen bij de nieuwe koper op tafel leggen.



Lijkt me een goed begin van de relatie met je nieuwe buren (not).... Les 1 uit de cursus "Hoe kom ik bij de rijdende rechter"?


U heeft de illusie dat nieuwe buur - als zij niet in der minne willen schikken naar de Rijdende Rechter gaan?

Brief aan de notaris is onzinnig. Allereerst moet je al weten bij welke notaris je moet zijn en vervolgens mag de notaris gewoon meewerken aan de overdracht. Ook hoeft de notaris de koper niet te wijzen op het bestaan van die brief. Sterker nog: hij mag dat niet eens zo maar doen.

[quote=marcel75 schreef op vrijdag 19 aug 2011, 16:56]Brief aan de notaris is onzinnig. Allereerst moet je al weten bij welke notaris je moet zijn en vervolgens mag de notaris gewoon meewerken aan de overdracht. Ook hoeft de notaris de koper niet te wijzen op het bestaan van die brief. Sterker nog: hij mag dat niet eens zo maar doen.

Wij weten welke notaris de passering doet. Echter wij vermoeden dat de koper niet wil passeren voordat het opgelost is. Het vervelende is echter wel dat hij achter de schermen alles stagneert omdat hij aangeeft niets te willen veranderen aan de situatie. Want doordat hij niets wil veranderen kunnen onze buren en wij niet tot een oplossing komen. Onze buurman had ons al toegezegd het te willen aanpassen. Maar durft nu niet meer.

Het ziet er naar uit dat er geen juridische beletselen zijn om de overdracht te doen plaatsvinden. Wat er nu speelt is voor de eigendomsoverdracht niet van belang. Een bestaande situatie wordt gewoon "voortgezet".

Wat er in de koopovereenkomst is afgesproken is voor ons niet zichtbaar en is ook niet echt van belang. Als de koper voet bij stuk houdt zal de akte niet worden gepasseerd (is de verwachting). Die koper zit zichzelf in de weg (als ik de reactie van natasja013 mag geloven).

Daarvan uitgaande zal de eigendomsoverdracht niet doorgaan en kunnen de buren t.z.t. in alle vrijheid de zaak (verkeerde plaatsing erfafscheiding) letterlijk rechtzetten. Dat is voor u ook de mooiste oplossing.
Maar ik verwacht niet dat het zo zal vergaan.

tdehond, ik zal proberen het uit te leggen. Goede trouw in verband met verkrijgende verjaring betekent dat je op goede gronden mag aannemen dat je eigenaar bent en dat je je gedurende een bepaalde tijd ook als eigenaar hebt gedragen, al was je dat niet.

Buurman wist toen hij de heg plaatste dat de strook grond niet van hem was. Hij heeft daarvoor immers toestemming gevraagd aan zijn buren. Hij gebruikte de grond dus als bezitter maar niet als eigenaar. Als hij zich nu dus als eigenaar zou gedragen, bv. tegenover zijn verkoper, dan is hij geen bezitter te goeder trouw maar een bezitter te kwader trouw. Alleen als de heg er al 20 jaar staat en er geen stuiting van de verjaring heeft plaatsgevonden, is hij eigenaar van de grond geworden.

Het plaatsen van de heg en het gebruik van de grond waren uiteraard wél te goeder trouw, namelijk met toestemming van de eigenaar, maar dat is iets anders. Overigens krijg ik de indruk uit het hele verhaal dat hij zich helemaal niet als eigenaar gedraagt, want hij beweert niet dat hij de eigenaar is van de grond. Is het de slimme advocaat die rekent op verkrijgende verjaring of die simpelweg buurman als verkoper onder druk zet, omdat deze hem niet volledig heeft ingelicht? We weten het niet.

Ik begrijp Natasha wel, maar ik ben het met RJW en Jantom eens dat je eigenlijk alles moet doen om een burenruzie te voorkomen, want dat is een van de meest levensverpestende toestanden die bestaat. En als het dan alleen om een strookje grond gaat zou ik liever een stapje terug doen. De afwatering moet buurman 1 of 2 oplossen door middel van een dakgoot en een regenpijp die afwatert in zijn eigen tuin (in de vijver?). Ik vind het wel wat vreemd dat het afwateringsprobleem nu voor Natasha ineens een probleem vormt na het weghalen van de heg, maar ja, zo gaat het met burenproblemen: van kwaad tot erger. De schroeven in de schutting kan Natasha zelf wel afknijpen met een kniptang.

Probleem opgelost. Zo niet, Natasha, dan ga je vrolijk verder op de ingeslagen weg. Maar bereid je voor op een langdurige, kostbare, zenuwslopende procedure en vele slapeloze nachten. Om nog maar te zwijgen van de narigheid na afloop, wie er ook wint.

@ natasja

Heeft u al juridisch advies gevraagd bij Juridisch loket of ( mijn voorkeur) een advocaat die dit soort zaken eerder heeft behandeld?

zoals ik al eerder heb geschreven zijn wij ook niet uit op een burenruzie en willen wij tot een oplossing komen. Wij willen ook in contact komen met de koper maar die blijkbaar niet met ons.

Wij hebben dit juist in het belang van de koper nu al ter sprake gebracht (voor de overdracht), via de buren en via de makelaar om de koper hier niet na de overdracht opeens mee te confronteren.

[quote=bosbess schreef op vrijdag 19 aug 2011, 17:39]tdehond, ik zal proberen het uit te leggen. Goede trouw in verband met verkrijgende verjaring betekent dat je op goede gronden mag aannemen dat je eigenaar bent en dat je je gedurende een bepaalde tijd ook als eigenaar hebt gedragen, al was je dat niet.

Buurman wist toen hij de heg plaatste dat de strook grond niet van hem was. Hij heeft daarvoor immers toestemming gevraagd aan zijn buren. Hij gebruikte de grond dus als bezitter maar niet als eigenaar. Als hij zich nu dus als eigenaar zou gedragen, bv. tegenover zijn verkoper, dan is hij geen bezitter te goeder trouw maar een bezitter te kwader trouw. Alleen als de heg er al 20 jaar staat en er geen stuiting van de verjaring heeft plaatsgevonden, is hij eigenaar van de grond geworden.

Het plaatsen van de heg en het gebruik van de grond waren uiteraard wél te goeder trouw, namelijk met toestemming van de eigenaar, maar dat is iets anders. Overigens krijg ik de indruk uit het hele verhaal dat hij zich helemaal niet als eigenaar gedraagt, want hij beweert niet dat hij de eigenaar is van de grond. Is het de slimme advocaat die rekent op verkrijgende verjaring of die simpelweg buurman als verkoper onder druk zet, omdat deze hem niet volledig heeft ingelicht? We weten het niet.

Ik begrijp Natasha wel, maar ik ben het met RJW en Jantom eens dat je eigenlijk alles moet doen om een burenruzie te voorkomen, want dat is een van de meest levensverpestende toestanden die bestaat. En als het dan alleen om een strookje grond gaat zou ik liever een stapje terug doen. De afwatering moet buurman 1 of 2 oplossen door middel van een dakgoot en een regenpijp die afwatert in zijn eigen tuin (in de vijver?). Ik vind het wel wat vreemd dat het afwateringsprobleem nu voor Natasha ineens een probleem vormt na het weghalen van de heg, maar ja, zo gaat het met burenproblemen: van kwaad tot erger. De schroeven in de schutting kan Natasha zelf wel afknijpen met een kniptang.

Probleem opgelost. Zo niet, Natasha, dan ga je vrolijk verder op de ingeslagen weg. Maar bereid je voor op een langdurige, kostbare, zenuwslopende procedure en vele slapeloze nachten. Om nog maar te zwijgen van de narigheid na afloop, wie er ook wint.

Het is niet mijn probleem Bosbess. Al waardeer ik uw bijdrage.

@ Natasja
Ik heb het gevoel dat het verstandig is om juridisch advies in te winnen al hoop ik dat een rechtzaak niet nodig is en in der minne geschikt wordt.

[quote=marcel75 schreef op vrijdag 19 aug 2011, 16:56]Brief aan de notaris is onzinnig. Allereerst moet je al weten bij welke notaris je moet zijn en vervolgens mag de notaris gewoon meewerken aan de overdracht. Ook hoeft de notaris de koper niet te wijzen op het bestaan van die brief. Sterker nog: hij mag dat niet eens zo maar doen.

Niet helemaal onzinnig marcel naar mijn idee, volgens mij is het zo dat een notaris "bezwarende" omstandigheden moet melden aan de koper...

Zie Burenrecht, boek 5 van het burgerlijk wetboek, Titel 4, Bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven.

Artikel 52-1: Een eigenaar is verplicht de afdekking van zijn gebouwen en werken zodanig in te richten, dat daarvan het water niet op eens anders erf afloopt.

Dit was al eerder genoemd, het dak van het hokje van de buurman voldoet niet aan de wet.

Artikel 54-1: Is een gebouw of werk ten dele op, boven of onder het erf van een ander gebouwd en zou de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, dan kan de eigenaar van het gebouw of werk te allen tijde vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen.

Aangezien je buren weggaan en de vijver een hobby van hen is wordt de nieuwe buurman niet "onevenredig veel zwaarder benadeeld" dus het verwijderen van het hokje voor de vijverpomp mag geen enkel probleem zijn.

Bron: Burenrecht

Er wordt hier door anderen gevraagd goed na te denken waar je aan begint want het lijkt er op dat je nu geen goede start maakt met je nieuwe buurman en het is waar dat ruzie met de buren echt verschrikkelijk is. Je kan elkaar niet ontlopen en wordt constant met je ergernis en irritatie geconfronteerd om maar te zwijgen van "leuke" zomeravonden in de tuin waarbij de buren luidruchtig te kennen geven wat ze van je vinden in een gesprek met familie en vrienden, is dat stukje grond en die rare hoek in je tuin je dat allemaal waard? Daarnaast geloof je nu de huidige buurman op zijn woord maar wie zegt dat hij de waarheid spreekt? Misschien komt het hem wel goed uit de onbekende koper als de boeman af te schilderen om zelf niet de boel te hoeven veranderen en verwijderen. Je hebt alleen van hem gehoord dat de koper er niet mee akkoord gaat maar weet helemaal niet of dat echt zo is, voor hetzelfde geld heeft buurman bij nader inzien toch niet zo een trek in het werk dat alles verwijderen en verplaatsen met zich meebrengt of heeft hij "vergeten" te melden bij de verkoop dat er een strook grond niet bij zijn huis maar bij dat van jullie hoort.

Ik wil maar zeggen, zorg dat je de feiten kent voor je een mening vormt over je nieuwe buurman, nu doe je dat op basis van horen zeggen door iemand die er belang bij heeft een bepaald beeld te schetsen en dus geen betrouwbare bron is.

Waarom neem je met die koper of de verkopende makelaar zelf geen contact op en laat ze weten hoe de vork in de steel zit en dat je verwacht bij een wisseling van eigenaren jouw eigendom terug te krijgen? Dat laatste het liefst voordat de huidige bewoner vertrekt maar anders voordat de nieuwe bewoner zijn intrek neemt.

Sterkte en veel wijsheid toegewenst.

@1paul

Ik schreef al eerder:
Het ziet er naar uit dat er geen juridische beletselen zijn om de overdracht te doen plaatsvinden. Wat er nu speelt is voor de eigendomsoverdracht niet van belang. Een bestaande situatie wordt gewoon "voortgezet".

Een notaris heeft niets te maken met onderlinge twisten en zeker als er nog geen zaak is die voor de rechter is gebracht.

[quote=eenigma schreef op vrijdag 19 aug 2011, 20:02]

Bron: Burenrecht

Daarnaast geloof je nu de huidige buurman op zijn woord maar wie zegt dat hij de waarheid spreekt? Misschien komt het hem wel goed uit de onbekende koper als de boeman af te schilderen om zelf niet de boel te hoeven veranderen en verwijderen. Je hebt alleen van hem gehoord dat de koper er niet mee akkoord gaat maar weet helemaal niet of dat echt zo is, voor hetzelfde geld heeft buurman bij nader inzien toch niet zo een trek in het werk dat alles verwijderen en verplaatsen met zich meebrengt of heeft hij "vergeten" te melden bij de verkoop dat er een strook grond niet bij zijn huis maar bij dat van jullie hoort.

Ik wil maar zeggen, zorg dat je de feiten kent voor je een mening vormt over je nieuwe buurman, nu doe je dat op basis van horen zeggen door iemand die er belang bij heeft een bepaald beeld te schetsen en dus geen betrouwbare bron is.

Waarom neem je met die koper of de verkopende makelaar zelf geen contact op en laat ze weten hoe de vork in de steel zit en dat je verwacht bij een wisseling van eigenaren jouw eigendom terug te krijgen? Dat laatste het liefst voordat de huidige bewoner vertrekt maar anders voordat de nieuwe bewoner zijn intrek neemt.

Sterkte en veel wijsheid toegewenst.




Ik heb wel al contact met de makelaar opgenomen en gevraagd of wij in gesprek kunnen met de koper. Dit heb ik tevens tegen onze buren gezegd. Maar de enige reactie die ik krijg is dat hij niets wil veranderen. Hij gaat niet in op mijn uitnodiging om te praten. En misschien terrecht want hij dat wij het uitzoeken met onze huidige buren, alleen tevens bellemerd hij dat omdat hij bij onze huidige buren aangeeft niets te willen veranderen. En dat heb ik inderdaad alleen van horen zeggen. Maar ik krijg geen reactie op een uitnodiging met een gesprek met hem. Dus ik snap zo niet goed wat hij wil bereiken.

U heeft uw best gedaan om contact proberen te leggen met de beide betrokken partijen en met de makelaar (van één van hen).
Weet dat er echter niets verandert aan de situatie als het eigendomsrecht is overgedragen.

Het enige wat wel duidelijk is dat u heeft getoond dat u met de situatie geen vrede heeft.
U kunt nog even contact opnemen met de gemeente over het al dan niet aanwezig zijn van vereiste vergunningen. Vraag de meetdienst van uw gemeente of ze maten aan u kunnen doorgeven die voor de zaak van belang zijn. "Nee" heeft u en "ja" kunt u krijgen. Een kleine moeite voor hen maar het gaat om de bereidheid.
U kunt overwegen een procedure te starten maar dat raad ik u af - probeer met de nieuwe eigenaren goed om te gaan en bekijk of de situatie voor u beter kan gaan worden. Ik verwacht niet dat de situatie slechter wordt.

Uw toekomstige buurman is advocaat.
En hier vraagt u een aantal goedwillende hobbyisten om advies ?
Kunnen wij hier binnenkort ook vragen van u verwachten op medisch gebied ?
Of gaat u naar de dokter die er voor geleerd heeft.
Hoe weet u welke van de gegeven antwoorden het juiste is ?
Iedereen geeft de mening waarvan hij vindt dat het zo is.
Maar welke is de juiste.
Het moet u toch opvallen dat bijna geen enkel advies gelijkluidend is.
Ga toch naar de vakman die er voor gestudeerd heeft !

Allereerst je moet hier absoluut niet vragen je te adviseren. Je krijgt tal van deskundigheid op vele gebieden maar dat helpt je probleem niet. Over hoeveel ingepikt land praat je? Ja natuurlijk puur juridisch heb je gelijk.Maar dit gelijk te halen kost veel meer dan het verloren stukje eigendom.

[quote=wimmi20 schreef op vrijdag 19 aug 2011, 23:42]Uw toekomstige buurman is advocaat.

Ga toch naar de vakman die er voor gestudeerd heeft !

Ik heb al aangeraden naar een juridisch loket of advocaat met ervaring in deze zaken te gaan.

nogmaals wil ik alle hobbyisten bedanken voor de adviezen. Wat wij er mee doen is onze zaak. Natuurlijk gaan wij naar een expert maar voordat ik daar aan tafel schuif wil ik wel weten waar ik het precies over heb en waar ik tegenaan kan lopen. Door deze vraag hier te stellen ben ik veel wijzer geworden. En ja iedereen heeft een andere mening. Maar is daar het wetboek niet voor? Als iedereen hetzelfde dacht en de regels hetzelfde uit zou leggen konden we allemaal goed met elkaar overweg en was er geen rechtsgang nodig in dit soort gevallen.
Nogmaals iedereen bedankt, ik ben veel wijzer geworden.
Natasja

In het wetboek staat dat van verjaring nog geen sprake kan zijn, je de verjaring moet stuiten (dat heb je al gedaan) en de buren een redelijke termijn moet geven om de schutting terug te zetten. Doen ze dat niet, dan kan en mag je op hun kosten de schutting verplaatsen. Dat zij de woning verkocht hebben, is hun probleem. Zij hebben moeten vertellen aan hun koper dat de schutting niet goed stond. En dat de je nieuwe buurman advocaat is; so what! Juist daarom moet je niet bang voor hem zijn. Hem wordt juist meer kennis van zaken toegedicht en daarom had hij ook een verdergaande onderzoeksplicht.

Uiteraard kun je ook altijd nog naar de rechter stappen om terugplaatsing af te dwingen of een redelijke vergoeding te eisen. In dat laatste geval zul je de grond moeten overdragen aan je buren.

Ik krijg - als ik de laatste zoveel reactie lees- het idee dat wij (adviseurs) maar amateurs (ik lees ook "hobbyisten") zijn en slechts ons gevoel voor rechtvaardigheid op deze site mogen spuien.
Het woord "expert" komt nu ook al naar voren en advocaten zijn ook al supermensen....
Iedereen mag denken wat hij wilt maar een advocaat is geen expert en zelfs rechters (de experts bij uitstek) doen het Nederlands recht niet altijd recht (=goed).
Kijk daar eens doorheen - zie het geklungel (laatst nog over Wilders).
Ik heb zelf metselen geleerd van een "expert" maar die expert doet in werkelijkheid niet zoals hoort (omdat hij zoveel stenen per uur moet zien weg te leggen) en dan heb ik het niet eens over loodgieters die vaak zo aan het klungelen zijn (de goeden niet te na gesproken).
Ik was zelf adm-juridisch medewerker grondzaken (en stedebouw) en vanuit die positie geef ik advies over onroerende zaken als daar behoefte aan is. Het enige dat mij verweten kan worden is dat ik de nieuwe wetgeving (NBW) nauwelijks in de praktijk heb kunnen uitvoeren (maar de wetgeving is qua karakter niet revolutionair veranderd) en ik ben nooit advocaat of rechter geweest.
Met de onderhavige materie ben ik echter goed op de hoogte.

jantom,
Als je toch zo graag je gal wil spuien, waarom worden er dan zoveel blunders gemaakt bij bestemmingsplannen? Ambtenaren werken nauwelijks met het BW en meer met bestuursrecht. 2 Heel andere takken van sport. Aangezien je aangeeft dat volgens jou er nauwelijks verschillen tussen het oud BW en het huidige BW zijn, geef je al aan niet op de hoogte van de inhoud van het nieuwe BW te zijn. Je diskwalificeert jezelf dus meteen. Tot zover de ambtenaar als expert.

Als je toch zo graag je functie wilt gebruiken om jezelf enige autoriteit toe te dichten, laat dat dan aan mensen over die dagelijks met het BW werken en daar hun brood mee verdienen. Dat kunnen civielrecht-advocaten zijn, rechters, notarissen etc.Zolang ik namelijk nog gemeenteambtenaren moet adviseren en corrigeren, dicht ik hen weinig tot geen autoriteit toe op basis van enige kennis. Hoewel zij dat wel menen te hebben.

@marcel75

Er worden overal blunders gemaakt (niet alleen bij de overheid) en vooral de laatste tijd zijn de burgers veel mondiger.
Er is bij ambtenaren ook minder bereidheid om voor hun eigen bevolking (de burgers waarvoor ze eigenlijk zouden moeten werken) op te komen. Vaak heeft een ambtenaar helemaal niets op met de gemeente waar ze werken. Meestal betreft het hier forenzen die niet wonen in de gemeente waar ze werken.
Die nemen ook geen werk mee naar huis - het zal hun worst zijn.... het gaat hen alleen om de verdiensten en om 17.00 uur gaat wat hen betreft de deur van het stadhuis dicht. Dit gedrag zie ik ook bij de centrale overheid die niet meer voor de burgers werkt - het is nu precies andersom.

Ik was belast met onroerendgoed-transacties en daar zaten ook veel transportaktes bij en tekende ook namens de burgemeester.

Ik geef mijn mening (altijd gebaseerd op) en betrek me niet zelf bij een geschil. Ik heb geen authoriteit (breng slechts wat ervaring in). In de praktijk blijkt een advocaat vaak wel deskundig maar niet ter zake kundig te zijn. En dat is al een wereld van verschil. Het gaat hen vooal om een goed belegde boterham en als ze het goed doen dan gun ik ze dat van harte.

Ik vind je opmerkingen die je nu plaatst onjuist maar ik ga je niet corrigeren.
Ik ben op de hoogte van het NBW (uiteraard moest ik daar kennis over verwerven) en ik zie niet in dat er veel veranderingen zijn met het oude BW. Maar jij mag dat anders zien. Sommige regelingen zijn anders en ik ga hier niet stoeien met nieuwe termen als kwalitatieve verplichtingen enz.

Ik neem aan dat als de schutting op uw terrein staat hij van u is.
U kunt hem dan volgens mij rustig afbreken.
Het lijkt me wel netjes om dat aan uw buren te melden en dat argument te gebruiken om tot een overeenkomst te komen.
Succes.

[quote=jelle1st schreef op zaterdag 20 aug 2011, 12:57]Ik neem aan dat als de schutting op uw terrein staat hij van u is.
U kunt hem dan volgens mij rustig afbreken.
Het lijkt me wel netjes om dat aan uw buren te melden en dat argument te gebruiken om tot een overeenkomst te komen.
Succes.

Dat gaat echt zo niet!

Jantom,
Transportaktes? Je bent blijkbaar voor 1992 met pensioen gegaan of toch je vakkennis niet voldoende bijgehouden. Daarnaast lees je blijkbaar je teveel telegraaf en ga je er van uit dat alles wat daarin staat de waarheid is.

En tjonge jonge, je mocht namens de Burgemeester een volmacht tekenen. Nee, dan heb je inderdaad veel verstand van zaken. Zoveel zelfs dat je natuurlijk zelf ook wel een akte van levering en de benodigde volmacht op had kunnen stellen. En uiteraard had je ook de fiscale kant van het verhaal helemaal onder de knie. Dan vraag ik me overigens wel af waarom je dat nooit gedaan hebt.

Je argument dat forensen minder betrokken zouden zijn bij een organisatie in een non-argument. De gemeenteambtenaren waar ik zaken mee heb moeten doen, woonden allemaal in de gemeente waar ze voor werkten. En nee, zelfs na 3x uitleggen en corrigeren snapten ze het niet.

Dat je mening is prima hoor, maar je kunt beter met de feiten komen. En die liggen geheel anders. Ik heb je op dit moment namelijk nog niet kunnen betrappen op meer kennis van zaken dan de beroepsgroepen die jij meent te moeten kunnen schofferen.

@marcel.

Wat zoek je nu ~ wat wil je bereiken met je reacties richting mij?
De term transportaktes (of -akten) is overigens correct. Ik teken ook geen volmacht maar heb er een gekregen. Alleen de burgemeester mag in deze een volmacht geven (dus ondertekenen). En de notaris maakt het concept van de transportakte op en dat is hetzelfde als de akte van levering.
Een nota van afrekening wordt altijd door de boekhouder gecontroleerd. Dat is zijn werk - niet het mijne. Zo heeft ieder zijn taak.

Ik wist al snel dat ik je eer heb aangetast. Dat deed jij toch ook al meteen daarna?
Dan staan we quitte...

Je schrijft op een erg denigrerende wijze en je weet ook zoveel.... Zeker ook veel negatieve ervaringen gehad. Daar ben ik niet verantwoordelijk voor. En jij niet voor de negatieve ervaringen die ik eerder al had geschetst.

En hoe kom je bij de Telegraaf? Je kent me niet en dat is mij nu nog veel duidelijker geworden. Op deze manier ga ik echt niet meer in op je eventuele nadere reacties. Dan weet je dat.
Advies: hou op met dit soort gelul.

Jantom,
De term transportakte is per 1 januari 1992 afgeschaft. Daarnaast kan een Burgemeester via een mandateringsbesluit aan een of meerdere ambtenaren een bevoegdheid geven om bijvoorbeeld volmachten te tekenen zodat de ambtenaar niet steeds naar de notaris hoeft om de akte te tekenen. Bij (zeer) kleine gemeenten komt het nog wel eens voor dat de Burgemeester zelf alle volmachten nog tekent, maar dat is zeer uitzonderlijk en ook niet nodig.

Ik ken je inderdaad niet, maar je redenering is behoorlijk Telegraaf-achtig. "Niemand heeft verstand van zaken, behalve ik en dus is iedereen dom". Ik kan je reacties op rechters, advocaten, metselaars etc niet anders samenvatten.

@marcel

Toch nog even een reactie vanwege je nu wat gematigder toon.
De term transportakte werd in de tijd dat ik ambtenaar was gewoon gebruikt. In 1999 misschien niet meer maar toen was ik net ambtenaar af...

En ik ga met de billen bloot: ik ben een SP'er.

En als je me wilt citeren mag dat maar niet op de door jou gekozen wijze want die deugt niet.
Hoe kom je erbij dit te schrijven: "Niemand heeft verstand van zaken, behalve ik en dus is iedereen dom". Ik kan je reacties op rechters, advocaten, metselaars etc niet anders samenvatten.
Probeer objectief te zijn. Ook in jouw beroepsgroep (aannemerij) wordt geklungeld. Als je dat onder ogen kán zien kunnen wij nader tot elkaar komen.

[quote=natasja013 schreef op zaterdag 20 aug 2011, 09:42]nogmaals wil ik alle hobbyisten bedanken voor de adviezen. Wat wij er mee doen is onze zaak. Natuurlijk gaan wij naar een expert maar voordat ik daar aan tafel schuif wil ik wel weten waar ik het precies over heb en waar ik tegenaan kan lopen. Door deze vraag hier te stellen ben ik veel wijzer geworden. En ja iedereen heeft een andere mening. Maar is daar het wetboek niet voor? Als iedereen hetzelfde dacht en de regels hetzelfde uit zou leggen konden we allemaal goed met elkaar overweg en was er geen rechtsgang nodig in dit soort gevallen.
Nogmaals iedereen bedankt, ik ben veel wijzer geworden.
Natasja

Prima afsluitende reactie.

Succes met de afhandeling. Hopelijk wordt e.e.a. in der minne geschikt.

Jantom,
Dat iets gebruikelijk is, wil dus overduidelijk niet zeggen dat het juist is en dat je daar enige autoriteit aan kunt ontlenen. Dat ambtenaren verouderde termen blijven gebruiken, is aan hun. Maar blijf dan niet volhouden dat het juist is.

En voor de goede orde: ik ben zeker geen aannemer, maar weet ook dat in mijn beroepsgroep fouten gemaakt worden. Niet opzettelijk (dan zou het geklungel zijn) en dat is ook de reden waarom ik mij te conformeren heb aan streng tuchtrecht en toezicht. Iets dat ambtenaren niet kennen.

[quote=marcel75 schreef op zaterdag 20 aug 2011, 15:29]Jantom,
Dat iets gebruikelijk is, wil dus overduidelijk niet zeggen dat het juist is en dat je daar enige autoriteit aan kunt ontlenen. Dat ambtenaren verouderde termen blijven gebruiken, is aan hun. Maar blijf dan niet volhouden dat het juist is.

En voor de goede orde: ik ben zeker geen aannemer, maar weet ook dat in mijn beroepsgroep fouten gemaakt worden. Niet opzettelijk (dan zou het geklungel zijn) en dat is ook de reden waarom ik mij te conformeren heb aan streng tuchtrecht en toezicht. Iets dat ambtenaren niet kennen.

Ik ben het eens dat ook ambtenaren verantwoordelijk moeten worden gehouden voor hun gemaakte fouten. Dat geldt ook -vind ik- voor politici.
Ik zie ook reden om raadsleden mede-verantwoordelijkheid te geven voor hetgeen ze goed maar ook fout doen. Misschien dat er zo wat meer deskundigheid zich aandient. Ik houd me verre van politiek maar steun de mensen die het in deze samenleving moeilijk hebben. Vandaar dat ik links denk.

Als er door de politiek foute beslissingen worden genomen moet dat kunnen worden afgestraft. Dat mag ook gelden voor het niet-nemen van noodzakelijke beslissingen.

En over terminologie: transportakte worden nog steeds als term gebruikt. En het is ook niet fout.
Ik vond je opmerkingen over machtiging (door de burgemeester) en volmacht interessant. Weet wel dat als een ambtenaar een (doorlopende) machtiging heeft om namens de burgemeester buitengerechtelijke rechtshandelingen te verrichten, hij zijn bevoegdheid niet aan derden mag overdragen (dat is uitgangspunt). Wat als een ambtenaar niet naar de notaris kan gaan? Dan ondertekende de burgemeester een volmacht aan een medewerker van de notairs. Dat lijkt mij de enige goede manier.

Ik sluit nu ook af. De groeten van Jan

Marcel,

even kort door de bocht: die schutting staat gedeeltelijk op grond van TS.
Volgens mij is, voor wat betreft het gedeelte wat op zijn grond staat, die schutting dan gewoon eigendom van TS. Staat de schutting precies op de erfgrens, is deze schutting mandelig, dus eigendom van beide eigenaren.

M.a.w. hij mag er mee doen wat hij wil. Hij mag, m.i., dus dat gedeelte gewoon afbreken en zelfs houden.

Dit staat uiteraard helemaal los van of dit verstandig is, i.v.m. een (mogelijke) burenruzie. Het gaat mij nu om het formele.

Gr. Hutch

Hutch,
Je zult toch eerst de actio revindicatio in moeten stellen, oftewel: je grond weer moeten opeisen bij de buren en dus de buren moeten wijzen op het in het bezit hebben van jouw grond voordat je de schutting zomaar mag gaan slopen. Pas als je de verjaring hebt gestuit en duidelijk is en niet weersproken is wie eigenaar is en de buren weigeren zelf de schutting te verplaatsen, mag je de schutting verplaatsen. Nog steeds niet slopen dus.

Nathasja. U boft dat uw nieuwe buur een advocaat is. Die heeft een eed afgelegt.
Om betrouwbaar en eerlijk te handelen. Lees goed de teksten van Marcel.
Vraag bij het kadaster de maatvoering op. Leg uit dat uw oud buren fout hebben gehandeld naar de nieuwe buren. Daar zal een advocaat zich wel aan houden met betrekking van een stukje grond.Een burger is moeilijker aan te pakken dan een fout handelende advocaat. Let wel veel advocaten zijn niet eerlijk en integer.
Het gaat niet om waarheids feiten, maar om het winnen van een zaak in hun dagelijks werk.Maak gebruik van hun kwetsbaarheid.
Groet, H.

Terpstra, ik denk dat u de spijker op zijn kop slaat. En de koper (de advocaat) het daarom door de huidige buurman met ons uit laat zoeken. En wij daarom niets van hem direct horen. Ik dacht ook toen ik hoorde dat het een advocaat is: nou die weet in ieder geval hoe het recht in elkaar zit dus zal het geen problemen geven. Helaas, dat was iets te makkelijk gedacht. En dan te bedenken dat wij dit bewust voor de overdracht kenbaar hebben gemaakt in het belang van de kopers, zodat zij dit wisten voordat zij gingen tekenen (en de eventuele kosten voor verplaatsing bij de huidige buren konden verhalen). Ik blijf het jammer vinden dat wij niets van hen horen.

Nu wordt er aan de eed van een advocaat toch echt te veel waarde gehecht. Een advocaat is namelijk, net als ieder ander die een eed/belofte moet afleggen, niet altijd tuchtrechtelijk aan te pakken voor zaken die hij privé gedaan heeft. De eed/belofte ziet feitelijk alleen op het handelen in de uitoefening van zijn/haar beroep.

=marcel75 schreef op zondag 21 aug 2011, 14:26: Nu wordt er aan de eed van een advocaat toch echt te veel waarde gehecht. Een advocaat is namelijk, net als ieder ander die een eed/belofte moet afleggen, niet altijd tuchtrechtelijk aan te pakken voor zaken die hij privé gedaan heeft. De eed/belofte ziet feitelijk alleen op het handelen in de uitoefening van zijn/haar beroep.